โอนที่ดินมรดกที่กรมที่ดิน ขั้นตอนทีละสเต็ปต้องทำอะไรบ้าง

หลังได้คำสั่งศาลมาแล้ว ขั้นตอนสุดท้ายที่ทำให้ที่ดินเปลี่ยนมือมาถึงมือทายาทจริง ๆ คือการไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หลายคนกังวลว่าจะต้องเจออะไรบ้าง ต้องไปกี่รอบ และมีขั้นตอนไหนที่พลาดแล้วต้องกลับมาใหม่ บทความนี้จะเดินไปทีละขั้นให้เห็นภาพชัดตั้งแต่ก่อนไปจนถึงวันรับโฉนดใบใหม่

ขั้นที่ 1 เตรียมเอกสารและตรวจสอบข้อมูลที่ดิน

ก่อนไป ควรตรวจสอบก่อนว่าที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ในเขตของสำนักงานที่ดินสาขาใด เพราะต้องดำเนินการที่สำนักงานซึ่งที่ดินตั้งอยู่ จากนั้นเตรียมเอกสารหลัก ได้แก่ โฉนดที่ดินฉบับเจ้าของ หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ คำสั่งศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดกพร้อมหนังสือรับรองคดีถึงที่สุด ใบมรณบัตรของเจ้ามรดก บัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้จัดการมรดกและของทายาทผู้รับโอน รวมถึงเอกสารแสดงความเป็นทายาท เช่น สูติบัตรหรือทะเบียนสมรส

จุดที่ควรตรวจให้ดีคือ ชื่อและนามสกุลในโฉนดต้องตรงกับในมรณบัตร หากสะกดต่างกันหรือเคยเปลี่ยนชื่อ ต้องเตรียมหลักฐานการเปลี่ยนชื่อไปด้วย มิฉะนั้นเจ้าหน้าที่อาจไม่สามารถดำเนินการให้ได้ในวันนั้น

ขั้นที่ 2 จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในโฉนด

เมื่อไปถึงสำนักงานที่ดิน ขั้นแรกที่ต้องทำคือการจดทะเบียนประเภท ลงชื่อผู้จัดการมรดก ในโฉนด ซึ่งเป็นการบันทึกว่าบุคคลนี้มีอำนาจจัดการที่ดินแปลงนี้ตามคำสั่งศาล ค่าธรรมเนียมในขั้นนี้เป็นเพียงค่าธรรมเนียมเล็กน้อยหลักสิบบาท

ขั้นตอนนี้ยังไม่ใช่การโอนให้ทายาท แต่เป็นการเปิดทางให้ผู้จัดการมรดกมีอำนาจดำเนินการต่อในระบบทะเบียนที่ดิน

ขั้นที่ 3 จดทะเบียนโอนมรดกให้ทายาท

เมื่อมีชื่อผู้จัดการมรดกในโฉนดแล้ว ขั้นต่อไปคือการจดทะเบียนประเภท โอนมรดก ให้แก่ทายาทผู้มีสิทธิ ซึ่งทำได้หลายรูปแบบตามที่ทายาทตกลงกัน

รูปแบบแรก โอนใส่ชื่อทายาททุกคนเป็นเจ้าของรวม ซึ่งง่ายและเร็วที่สุด แต่หลังจากนั้นการจะขายหรือทำนิติกรรมใด ๆ ต้องได้รับความยินยอมจากทุกคน รูปแบบที่สอง โอนให้ทายาทบางคนตามข้อตกลงแบ่งปันทรัพย์มรดก โดยทายาทคนอื่นทำหนังสือยินยอมหรือสละสิทธิในแปลงนั้น ซึ่งมักใช้เมื่อตกลงกันแล้วว่าใครได้ทรัพย์ชิ้นไหน รูปแบบที่สาม รังวัดแบ่งแยกโฉนดออกเป็นแปลงย่อย ให้แต่ละคนถือคนละแปลง ซึ่งเหมาะกับที่ดินผืนใหญ่ แต่มีขั้นตอนรังวัดเพิ่มและใช้เวลานานขึ้น

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนมรดกคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยผู้รับที่เป็นผู้สืบสันดาน บิดามารดา หรือคู่สมรส เสียร้อยละ 0.5 ส่วนทายาทประเภทอื่นเสียร้อยละ 2 (อ่านรายละเอียดค่าใช้จ่ายและระยะเวลาในบทความเรื่องโอนที่ดินมรดกใช้เวลานานไหม)

ขั้นที่ 4 รับโฉนดใบใหม่และตรวจความถูกต้อง

เมื่อจดทะเบียนเสร็จ เจ้าหน้าที่จะสลักหลังโฉนดหรือออกโฉนดที่มีชื่อเจ้าของใหม่ ก่อนออกจากสำนักงานที่ดิน ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าชื่อ นามสกุล เลขที่โฉนด และเนื้อที่ถูกต้องครบถ้วน หากมีข้อผิดพลาดควรแจ้งแก้ไขทันที เพราะการแก้ไขภายหลังยุ่งยากกว่ามาก

กรณีที่ทำให้ขั้นตอนยาวขึ้น

มีบางสถานการณ์ที่ทำให้เรื่องไม่จบในวันเดียว เช่น ที่ดินติดจำนอง ซึ่งต้องประสานกับเจ้าหนี้ผู้รับจำนองก่อน ทายาทบางคนไม่มาและไม่ได้มอบอำนาจ ในกรณีที่ต้องใช้ลายมือชื่อของทุกคน เอกสารไม่ครบหรือชื่อไม่ตรงกัน และ ที่ดินยังเป็นเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือมีปัญหาแนวเขต ซึ่งอาจต้องรังวัดก่อน

การโทรสอบถามสำนักงานที่ดินล่วงหน้าเพื่อยืนยันรายการเอกสาร และให้ทนายตรวจความพร้อมก่อนไป จึงช่วยลดโอกาสเสียเที่ยวได้มาก

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ถาม: ผู้จัดการมรดกไปคนเดียวได้ไหม ทายาทต้องไปด้วยทุกคนหรือเปล่า

ตอบ: ขึ้นอยู่กับรูปแบบการโอน หากโอนตามข้อตกลงที่ต้องมีการยินยอมหรือสละสิทธิ ทายาทที่เกี่ยวข้องอาจต้องไปลงลายมือชื่อหรือมอบอำนาจให้ถูกต้อง ควรสอบถามล่วงหน้าเพื่อเตรียมตัว

ถาม: ทายาทอยู่ต่างประเทศ ทำอย่างไร

ตอบ: ทำหนังสือมอบอำนาจให้ผู้ที่ไว้ใจดำเนินการแทนได้ แต่ต้องผ่านการรับรองให้ถูกต้องจึงจะใช้ในไทยได้ (อ่านวิธีทำในบทความเรื่องหนังสือมอบอำนาจจัดการมรดก)

ถาม: โอนมรดกแล้วจะขายที่ดินต่อได้เลยไหม

ตอบ: เมื่อโอนเป็นชื่อทายาทเรียบร้อยแล้ว เจ้าของใหม่ย่อมมีสิทธิขายได้ แต่หากถือกรรมสิทธิ์รวมหลายคน ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมตามหลักกฎหมาย และควรพิจารณาเรื่องภาษีจากการขายด้วย

บทความที่เกี่ยวข้อง

• โอนที่ดินมรดกที่กรมที่ดิน ใช้เวลานานไหม เสียค่าอะไรบ้าง
• พ่อเพิ่งเสีย บ้านยังติดชื่อพ่อ ต้องตั้งผู้จัดการมรดกก่อน
• ทายาทอยู่ต่างประเทศ มอบอำนาจจัดการมรดกอย่างไร
• บริการทนายความจัดการมรดกและพินัยกรรม กรุงเทพมหานคร และทั่วราชอาณาจักร ติดต่อ

วันที่ชื่อของลูกหลานปรากฏบนโฉนด คือวันที่ความตั้งใจของพ่อแม่เดินทางถึงปลายทางอย่างสมบูรณ์