สัญญาเช่าร้านหมดแล้ว ยังอยู่ต่อ ถือว่าต่อสัญญาไหม
เขียนโดย นายศรศักดา จิราพงษ์ · ต้นฉบับตรวจข้อมูล 21 ตุลาคม 2569
สัญญาเช่าร้านครบกำหนดแล้ว เจ้าของยังรับค่าเช่าทุกเดือนและไม่ได้บอกให้ย้าย คุณจึงเปิดร้านต่อ พอจะลงทุนตกแต่งเพิ่มกลับได้รับหนังสือให้คืนพื้นที่ และไม่แน่ใจว่าสัญญาต่อไปอีกเท่าเดิมแล้วหรือยัง
หากครบกำหนดเช่าแล้ว ผู้เช่ายังครองทรัพย์อยู่ และผู้ให้เช่ารู้แต่ไม่ทักท้วง มาตรา 570 ให้ถือว่าได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ไม่ได้หมายความว่าต่ออีกจำนวนปีเท่าสัญญาเดิมโดยอัตโนมัติ ต้องตรวจข้อสัญญาต่ออายุ การทักท้วง และพฤติการณ์รับเงิน หากจะเลิกการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ต้องพิจารณาการบอกกล่าวตามมาตรา 566 ประกอบข้อตกลงที่ใช้บังคับ
กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย
- ผู้เช่าร้าน สำนักงาน หรือโกดังที่สัญญากำหนดวันสิ้นสุด แต่ยังใช้พื้นที่หลังวันนั้นโดยไม่ได้ทำสัญญาใหม่
- ผู้ให้เช่ายังออกใบเสร็จหรือรับเงินหลังหมดสัญญา และต้องการกำหนดว่าจะให้เช่าต่อหรือขอคืนพื้นที่
- ผู้ประกอบการกำลังจะตกแต่งเพิ่มหรือรับคำสั่งซื้อระยะยาว แต่ระยะเวลาใช้ร้านไม่แน่นอน
เน้นการเช่าพื้นที่ธุรกิจทั่วไป ไม่ใช้แทนการตรวจข้อกำหนดสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยที่อยู่ภายใต้กฎหมายเฉพาะ หรือการเช่าที่ดินเกษตร หากสัญญามีข้อให้ต่ออายุอัตโนมัติหรือมีคำมั่นให้เช่าต่อ ต้องอ่านเงื่อนไขนั้นก่อน ดู สัญญาต่ออายุอัตโนมัติ ยกเลิกอย่างไร ต้องแจ้งเมื่อไร
สิ่งที่ควรทำตอนนี้
- อ่านวันสิ้นสุดและข้อกำหนดต่ออายุในสัญญา รวมถึงเงื่อนไขแจ้งไม่ต่อ ใบแนบท้ายและหนังสือตกลงภายหลัง อย่าดูเพียงวันบนหน้าแรก
- ทำตารางเหตุการณ์หลังหมดสัญญา ระบุวันเปิดใช้ร้าน วันโอนเงิน ผู้รับเงิน ใบเสร็จ และวันที่ได้รับคำทักท้วง เก็บข้อความเต็มเพื่อแยกค่าเช่าจากค่าเสียหายใช้พื้นที่
- ขอให้คู่สัญญายืนยันสถานะการใช้พื้นที่เป็นหนังสือ หากต้องการระยะเวลาลงทุนแน่นอน ให้ตกลงระยะเวลาและเงื่อนไขใหม่ก่อนสั่งงานตกแต่ง
- หากต้องการยุติการเช่า ให้ตรวจรอบชำระค่าเช่า วันที่หนังสือถึง และวันที่ประสงค์ให้เลิกสัญญา จัดทำหนังสือให้ตรงฐานกฎหมาย อย่าใช้ข้อความให้ออกภายในไม่กี่วันโดยไม่ตรวจสิทธิ
- นัดตรวจสภาพและส่งคืนกุญแจ ทำรายการทรัพย์สิน มิเตอร์ และยอดเงินประกันที่ยังต้องตรวจ หากอีกฝ่ายไม่ยอมคืนหรือรับพื้นที่ ให้บันทึกเหตุการณ์และให้ทนายวางขั้นตอนต่อไป
หมดสัญญาเดิม กับเกิดสัญญาใหม่ เป็นคนละช่วง
มาตรา 564 วางหลักว่าสัญญาเช่าระงับเมื่อสิ้นกำหนดที่ตกลง โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน แต่เหตุการณ์หลังจากนั้นอาจเข้ามาตรา 570 ได้ จึงไม่ควรหยุดวิเคราะห์ที่ประโยคว่า “สัญญาหมดแล้ว”
เงื่อนไขที่ต้องตรวจคือผู้เช่ายังคงครองทรัพย์ ผู้ให้เช่ารู้ และไม่ทักท้วง การรับค่าเช่ามีความสำคัญในทางพยานหลักฐาน แต่ไม่ใช่เหตุเดียวที่ใช้ตัดสิน ต้องดูด้วยว่าเคยแจ้งขอคืนพื้นที่ รับไว้ในฐานะอะไร และข้อความระหว่างคู่สัญญาสอดคล้องกันหรือไม่
ไม่มีกำหนดเวลา ไม่ได้แปลว่าอยู่ได้ตลอดไป
มาตรา 566 เปิดให้คู่สัญญาบอกเลิกเมื่อสิ้นระยะชำระค่าเช่า โดยบอกกล่าวให้อีกฝ่ายรู้ล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งระยะชำระค่าเช่า แต่ไม่จำต้องเกินสองเดือน ต้องคำนวณจากรอบจริงและวันที่หนังสือไปถึง ไม่ใช้สูตรแจ้ง 30 วันได้ทุกกรณี
ตัวอย่างสมมติ หากตกลงรอบชำระเป็นรายเดือนแล้วต้องการสิ้นสุดปลายเดือน การส่งหนังสือระหว่างเดือนเพื่อให้ออกปลายเดือนเดียวกันอาจไม่ครบหนึ่งระยะ ต้องตรวจวันรับหนังสือและรอบค่าเช่าให้ชัดก่อนระบุวันสิ้นสุด ไม่ใช้ตัวอย่างนี้แทนการตรวจข้อสัญญาเฉพาะราย
เงินที่รับหลังหมดสัญญาต้องอธิบายให้ตรงกัน
ผู้ให้เช่าควรทำบัญชีว่าเงินแต่ละรายการเป็นค่าเช่า ค่าใช้พื้นที่ หรือยอดหนี้เดิม และสื่อสารให้ตรงกับข้อเรียกร้อง ไม่เปลี่ยนชื่อเงินย้อนหลังเพื่อให้เข้ารูปคดี ส่วนผู้เช่าควรขอเอกสารรับเงินที่แสดงเดือนและวัตถุประสงค์
หากตกลงให้เช่าต่อระยะยาว ต้องตรวจแบบและการจดทะเบียนด้วย มาตรา 538 กำหนดเรื่องหลักฐานเป็นหนังสือ และการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีหรือกำหนดตลอดอายุซึ่งต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นฟ้องบังคับได้เพียงสามปี การใช้พื้นที่ต่อเฉย ๆ จึงไม่ใช่สิ่งทดแทนการจัดสัญญาระยะยาว
ก่อนลงเงินตกแต่งรอบใหม่ ควรตกลงอะไร
ระบุวันเริ่มและวันสิ้นสุด ค่าเช่า การปรับค่าเช่า งานตกแต่งที่ยอมให้ทำ การรื้อหรือส่งมอบเมื่อเลิกเช่า และวิธีจัดการเงินประกัน หากมีเงินประกันเดิมคงเหลือให้ระบุว่าจะยกไปสัญญาใหม่หรือคืนอย่างไร ดู สัญญาเช่าพื้นที่เปิดร้าน ต้องตรวจอะไร ก่อนลงทุนตกแต่ง และเรื่องเงินประกันใน สัญญาเช่า บอกเลิก-เงินประกัน ผู้เช่า-ผู้ให้เช่าต้องรู้
เอกสารที่ควรเตรียม
- คู่สัญญา: สัญญาเช่า หนังสือรับรองบริษัทหรือหนังสือมอบอำนาจ ใช้ตรวจผู้ให้เช่า ผู้เช่า และผู้มีอำนาจตกลงต่อสัญญา
- พื้นที่และทรัพย์สิน: ภาพสภาพร้าน รายการกุญแจ แบบตกแต่ง และหลักฐานส่งมอบเดิม ใช้กำหนดสิ่งที่ต้องคืนและงานที่ต้องรื้อ
- หนี้และเงินประกัน: ใบเสร็จ หลักฐานโอน บิลค่าสาธารณูปโภค และบัญชีเงินประกัน ใช้แยกยอดเก่ากับเงินหลังหมดสัญญา
- ข้อพิพาท: หนังสือไม่ต่อสัญญา หนังสือขอคืนพื้นที่ แชตขออยู่ต่อ และหลักฐานการส่งถึง ใช้ตรวจการรู้ การทักท้วง และระยะบอกกล่าว
บทความนี้ไม่ใช่เรื่องจัดการมรดกโดยตรง เอกสารเจ้ามรดกและทายาทใช้เฉพาะเมื่อคู่สัญญาหรือเจ้าของทรัพย์เสียชีวิตและต้องตรวจผู้มีสิทธิรับช่วง ไม่ต้องส่งเอกสารส่วนบุคคลที่ไม่เกี่ยวกับเรื่อง
ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย
ระยะเวลาที่ต้องเตรียมย้ายขึ้นกับฐานการเช่า รอบชำระค่าเช่า และวันที่บอกกล่าวถึงอีกฝ่าย ไม่รับรองว่าหนังสือหนึ่งฉบับทำให้คืนพื้นที่ได้ทันที หากมีข้อพิพาทเรื่องสถานะเช่าหรือค่าเสียหายจะใช้เวลามากกว่าการตกลงส่งคืนร่วมกัน
แยกค่าเช่าหรือค่าใช้พื้นที่ที่ยังต้องพิจารณา ออกจากค่าขนย้ายและรื้อถอน ค่าทนายตรวจสัญญาหรือจัดหนังสือคิดตามขอบเขตที่ตกลง ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนหรือศาลมีเฉพาะเมื่อเลือกดำเนินการนั้นและต้องตรวจข้อมูลก่อนประเมิน
ข้อผิดพลาดที่พบ
- คิดว่ารับค่าเช่าเท่ากับต่ออีกสามปีโดยอัตโนมัติ แล้วลงทุนเพิ่มโดยไม่มีระยะเวลาที่ตกลงชัด
- ผู้ให้เช่ารับเงินและออกใบเสร็จค่าเช่าต่อเนื่อง แต่คิดว่าหนังสือเก่าครอบคลุมทุกเหตุการณ์ ต้องตรวจพฤติการณ์ร่วมกัน
- ผู้เช่าหยุดจ่ายทุกยอดเพราะสัญญากระดาษหมด ทั้งที่ยังใช้พื้นที่อยู่ อาจเพิ่มยอดข้อพิพาท
- ล็อกประตู ตัดน้ำไฟ หรือขนของอีกฝ่ายเองเพื่อเร่งคืนพื้นที่ เสี่ยงเกิดความเสียหายและข้อพิพาทใหม่
จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล
ให้ทนายตรวจเมื่อมีหนังสือให้ออกแต่ยังรับค่าเช่า มีข้อสัญญาต่ออายุหลายฉบับ เงินตกแต่งสูง ร้านมีผู้เช่าช่วง หรืออีกฝ่ายขู่ว่าจะเข้ายึดพื้นที่ การตรวจว่ามีสัญญาใหม่หรือไม่เป็นขั้นก่อนคำนวณวันเลิกและยอดเงิน
ทนายช่วยอะไรได้บ้าง
ทนายแยกสถานะสัญญาเดิมกับการใช้พื้นที่ต่อ ตรวจการบอกกล่าวและรอบค่าเช่า จัดข้อตกลงต่อเช่าหรือคืนพื้นที่ พร้อมบัญชีเงินประกันและภาระรื้อถอน หากตกลงไม่ได้จึงประเมินคำขอในคดี ดู บริการร่างและทบทวนสัญญาทางกฎหมาย และ คู่มือร่างและตรวจสัญญาธุรกิจ ฉบับสมบูรณ์ 2026
คำถามที่พบบ่อย
ยังไม่จ่ายค่าเช่าหลังหมดสัญญา แปลว่าไม่มีการเช่าใหม่ใช่ไหม
ยังสรุปไม่ได้ มาตรา 570 ให้ดูการครองทรัพย์ต่อ การรู้ของผู้ให้เช่า และการไม่ทักท้วง ไม่ได้ดูเพียงว่ามีการโอนเงินแล้วหรือยัง แต่หนี้ค่าใช้พื้นที่และเหตุผิดนัดต้องตรวจแยกต่างหาก
เจ้าของบอกด้วยปากเปล่าว่าไม่ต่อ ต้องเชื่อไหม
ต้องตรวจว่าสื่อสารอะไร เมื่อใด และมีหลักฐานอย่างไร ควรขอข้อความยืนยันเป็นหนังสือ การไม่มีหนังสือใหม่ไม่ได้หมายความว่าคำทักท้วงที่พิสูจน์ได้ไม่มีความสำคัญ และไม่ควรบันทึกเสียงหรือเผยแพร่ข้อมูลโดยกระทบสิทธิผู้อื่น
อยากอยู่ต่อระหว่างหาที่ใหม่ ควรทำอย่างไร
เสนอข้อตกลงใช้พื้นที่ชั่วคราวที่ระบุวันคืน ยอดเงินและวิธีคืนกุญแจให้ชัด พร้อมแยกยอดที่ยังโต้แย้ง การยอมให้อยู่ชั่วคราวไม่ควรปล่อยให้ตีความว่าเป็นการต่อระยะยาวหรือยกหนี้เดิมโดยไม่ได้ตั้งใจ
เตรียมข้อมูลก่อนติดต่อ
ส่งคำว่า “เช่าร้านหมดสัญญา” พร้อมวันสิ้นสุดสัญญาและรอบจ่ายค่าเช่า ทาง LINE @thaichineselawfirm เพื่อรับรายการเอกสารเบื้องต้น
ส่งข้อมูลเบื้องต้นผ่านช่องทางส่วนตัว ไม่โพสต์เลขบัตรประชาชน เลขบัญชี ลายเซ็น หรือเอกสารของคู่กรณีในพื้นที่สาธารณะ
คำเตือน
เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ
