ภาระจำยอมไม่ได้ใช้ 10 ปี ขอเอาออกจากโฉนดได้ไหม

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · ต้นฉบับตรวจข้อมูล 26 ตุลาคม 2569

โฉนดยังมีชื่อภาระจำยอม แต่ทางเดิมมีหญ้าขึ้นและเพื่อนบ้านไปใช้ทางอีกฝั่งมาหลายปี เจ้าของที่ดินอยากขอเลิกภาระก่อนขาย ผู้ซื้อกลับขอหลักฐานว่าไม่มีใครใช้ทางครบสิบปีแล้วจริง การดูสภาพที่ดินวันเดียวไม่ตอบคำถามนี้

มาตรา 1399 กำหนดว่าภาระจำยอมที่ไม่ได้ใช้สิบปีย่อมสิ้นไป แต่ต้องพิสูจน์ข้อเท็จจริงของการไม่ใช้ให้ครบ ไม่ถือว่าทางรก มีทางออกใหม่ หรือเจ้าของย้ายบ้านแล้วเท่ากับสิทธิสิ้นโดยอัตโนมัติ หากรายการยังอยู่ในโฉนด ต้องตรวจวิธีจัดการทะเบียนและเอกสารกับสำนักงานที่ดิน หากคู่กรณีโต้แย้ง อาจต้องให้ศาลวินิจฉัย ไม่ควรปิดทางหรือรับรองต่อผู้ซื้อว่าปลอดภาระโดยอาศัยคำบอกเล่า

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

• เจ้าของแปลงรับภาระที่มีเหตุเชื่อว่าไม่มีการใช้สิทธิมานานและต้องการสะสางก่อนขาย
• ผู้ซื้อที่ดินซึ่งผู้ขายบอกว่าภาระจำยอมหมดแล้ว แต่ทะเบียนยังปรากฏรายการ
• เจ้าของแปลงได้ประโยชน์ที่ถูกอ้างว่าเลิกใช้ทาง ทั้งที่ยังมีการใช้บางช่วงหรือโดยผู้เกี่ยวข้อง

กรณีทางสาธารณะ ทางจำเป็น หรือใช้ทางโดยอาศัยการอนุญาต ต้องตรวจฐานสิทธิต่างหาก บทความนี้ไม่แนะนำให้กันทางครบสิบปีเพื่อสร้างเหตุให้สิทธิสิ้น และไม่ใช้จำนวนปีครอบครองปรปักษ์แทนการตรวจไม่ใช้ภาระจำยอม

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. ขอสำเนาโฉนดและบันทึกจดทะเบียนทุกหน้าของแปลงที่เกี่ยวข้อง ระบุสิทธิที่จดว่าเป็นทางเดิน ทางรถ ท่อน้ำหรือภาระชนิดใด เพราะการใช้สิทธิไม่จำกัดแค่เห็นคนเดินผ่าน
2. จัดประวัติการใช้เป็นช่วงเวลา ระบุหลักฐานการใช้ครั้งที่พบล่าสุด ช่วงที่เปลี่ยนเส้นทาง ผู้ครอบครองแต่ละช่วง และสิ่งที่ยังไม่รู้ อย่ากำหนดวันเริ่มนับจากความทรงจำที่ไม่มีสิ่งรองรับ
3. รวบรวมภาพเก่าที่ระบุวัน แผนที่หรือบันทึกซ่อมทาง ข้อความกับเจ้าของเดิมและพยานผู้รู้โดยตรง เก็บทั้งหลักฐานสนับสนุนและหลักฐานที่อาจขัดข้อสรุป
4. ติดต่อเจ้าของแปลงได้ประโยชน์เพื่อขอตรวจข้อเท็จจริงเป็นหนังสือ ไม่ส่งข้อความข่มขู่ว่าต้องยอมเลิก หากมีหลายเจ้าของหรือแบ่งแปลง ต้องตรวจผู้เกี่ยวข้องให้ครบ
5. นำเอกสารไปสอบถามสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบเกี่ยวกับรายการและหลักฐานที่ต้องใช้ พร้อมให้ทนายตรวจว่าตกลงเลิกได้หรือมีประเด็นต้องให้ศาลวินิจฉัย
6. ก่อนขายหรือปิดทาง ให้ตรวจสถานะล่าสุดและเปิดเผยรายการภาระตามจริงในเอกสารซื้อขาย กำหนดเงื่อนไขว่าฝ่ายใดต้องสะสางอะไรและผลเมื่อทำไม่สำเร็จ แทนคำรับรองปากเปล่าว่าไม่มีภาระแล้ว

สิบปีต้องดูการใช้สิทธิ ไม่ใช่เพียงการอยู่อาศัยของเจ้าของ

ผู้ถือกรรมสิทธิ์ไม่อยู่ที่ดินเองไม่ได้ตอบว่าภาระจำยอมไม่ถูกใช้ อาจมีผู้เช่าหรือผู้ใช้ประโยชน์อื่น ต้องตรวจลักษณะการใช้และความเกี่ยวข้องกับสิทธิ มาตรา 1396 ยังวางหลักว่าการใช้โดยเจ้าของรวมแห่งแปลงได้ประโยชน์คนหนึ่งถือเป็นการใช้ร่วมกันทุกคน จึงดูเฉพาะเจ้าของคนที่กำลังเจรจาไม่ได้

หลักฐานว่าทางรกบอกอะไรและไม่บอกอะไร

ภาพปัจจุบันอธิบายสภาพวันถ่าย แต่ไม่ยืนยันประวัติทุกช่วงก่อนหน้านั้น ภาพจากหลายช่วง บันทึกการเข้าออกและคำให้การของผู้รู้จริงช่วยทำเส้นเวลาได้ หากมีการซ่อมทางหรือมีภาพรถใช้ในช่วงที่อ้างว่าไม่ใช้ ต้องนำมาตรวจด้วย ไม่ตัดทิ้งเพราะขัดกับเรื่องที่อยากพิสูจน์

มีทางออกอื่น ไม่ควรสรุปว่าภาระเดิมหมดทันที

มาตรา 1399 ตรวจการไม่ใช้สิบปี ส่วนมาตรา 1400 ตรวจการหมดประโยชน์แก่แปลงได้ประโยชน์ ซึ่งเป็นคนละฐาน การมีถนนใหม่จึงต้องดูว่าทางเดิมยังมีประโยชน์ตามสิทธิอย่างไร ไม่ใช้แค่คำว่ามีทางอื่นแล้วมาปิดทาง หากยังมีข้อโต้แย้งต้องให้ทนายตรวจฐานที่เหมาะกับข้อเท็จจริง

หมดประโยชน์กับเหลือประโยชน์น้อยต่างกัน

มาตรา 1400 แยกกรณีหมดประโยชน์และอาจกลับใช้ได้ออกจากกรณียังมีประโยชน์อยู่บ้างแต่เล็กน้อยเมื่อเทียบกับภาระ กรณีหลังมีเรื่องขอให้พ้นทั้งหมดหรือบางส่วนและค่าทดแทน จึงไม่ควรเขียนหนังสืออ้างว่าเลิกฟรีได้เสมอเพียงเพราะผู้ใช้มีทางเลือกสะดวกขึ้น

สิ้นสิทธิกับรายการในโฉนดต้องตรวจทั้งสองส่วน

ข้อกฎหมายเรื่องสิ้นสิทธิและขั้นตอนทำให้ทะเบียนตรงกับข้อเท็จจริงต้องพิจารณาร่วมกัน หากคู่กรณียอมรับข้อเท็จจริงได้ การดำเนินการต่างจากกรณีต่างฝ่ายยืนยันคนละอย่าง สำนักงานที่ดินต้องตรวจเอกสารตามฐานที่ขอ ไม่อาจรับรองว่าจะลบรายการให้จากคำขอฝ่ายเดียวทุกกรณี

ซื้อสองแปลงมาเป็นเจ้าของคนเดียวแล้วต้องทำอะไร

มาตรา 1398 ระบุกรณีแปลงรับภาระและแปลงได้ประโยชน์เป็นของเจ้าของเดียวกันว่าเจ้าของอาจให้เพิกถอนการจดทะเบียนได้ แต่หากยังไม่เพิกถอน ภาระยังมีอยู่ต่อบุคคลภายนอก เรื่องนี้ต่างจากการไม่ใช้สิบปี จึงต้องบอกทนายว่าเกิดการซื้อรวมแปลงหรือเปลี่ยนเจ้าของเมื่อใด

เอกสารที่ควรเตรียม

• ผู้มีสิทธิ: โฉนดและประวัติเจ้าของแปลงที่เกี่ยวข้อง หลักฐานเจ้าของร่วมและผู้รับมอบอำนาจ ใช้ระบุผู้ต้องเข้ากระบวนการ
• ทรัพย์สิน: บันทึกจดทะเบียน แผนที่เดิมและสภาพทาง ใช้ตรวจว่าขอบเขตภาระที่อ้างสิ้นคือส่วนใด
• หนี้และราคา: สัญญาจะซื้อจะขาย เงื่อนไขปลอดภาระและเงินที่จ่ายแล้ว ใช้ตรวจผลหากสะสางภาระไม่ทันวันโอน
• ข้อพิพาท: ภาพเก่าพร้อมแหล่งที่มา หนังสือแจ้ง บันทึกใช้หรือซ่อมทางและรายชื่อพยาน ใช้ตรวจประวัติการใช้
• เจ้ามรดกและทายาท: ใช้เมื่อเจ้าของเดิมเสียชีวิต ต้องตรวจผู้มีอำนาจแทนกองมรดกและเอกสารรับโอน ไม่ถือว่าการเสียชีวิตลบภาระทันที

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

เรื่องที่ผู้เกี่ยวข้องตกลงได้และเอกสารชัดใช้การเตรียมต่างจากเรื่องต้องพิสูจน์ประวัติย้อนหลังหลายปี ค่าคัดเอกสารและงานสำรวจแยกจากค่าทนาย ค่าธรรมเนียมทะเบียนหรือศาลต้องตรวจตามประเภทคำขอจริง ไม่มีเวลาหรือราคาเหมารวมสำหรับการลบภาระทุกแปลง

ข้อผิดพลาดที่พบ

• นับสิบปีจากวันที่เจ้าของเดิมย้ายออก โดยไม่ตรวจผู้เช่าหรือการใช้สิทธิอื่น
• ถือว่ามีทางใหม่แล้วสิทธิเดิมหมด จึงสร้างรั้วปิดก่อนตรวจ
• ยืนยันต่อผู้ซื้อว่าปลอดภาระ ทั้งที่รายการยังอยู่และมีข้อโต้แย้ง
• ให้พยานลงนามรับรองประวัติที่ไม่ได้เห็นหรือไม่ทราบด้วยตนเอง

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ควรให้ทนายตรวจเมื่อมีการใช้เป็นครั้งคราว เจ้าของหลายราย ข้อมูลช่วงสิบปีขาดตอน หรือผู้ขายรับรองว่าจะปลดภาระก่อนโอน หากได้รับหนังสือปฏิเสธสิทธิหรือมีการปิดทางแล้ว ต้องประเมินการรักษาสิทธิทันที ไม่รอให้ถกเรื่องทะเบียนจบก่อน

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายช่วยตรวจฐานสิ้นสิทธิ จัดเส้นเวลาหลักฐาน อ่านทะเบียนและสิทธิของแต่ละแปลง ร่างข้อตกลงเมื่อเจรจาได้ ประสานเอกสารสำหรับสำนักงานที่ดิน และประเมินคำฟ้องหรือข้อต่อสู้หากต้องพิสูจน์ในศาล ไม่รับรองผลจากเพียงภาพทางรก

ขอบเขตงานเกี่ยวกับเรื่องนี้อยู่ใน คดีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ส่วนงานตรวจเงื่อนไขก่อนซื้ออยู่ใน บริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ เช็กโฉนด ทางเข้า และผังเมือง

คำเตือน

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

คำถามที่พบบ่อย

จดทะเบียนไม่มีกำหนดเวลา ยังตรวจเรื่องไม่ใช้สิบปีได้ไหม

ต้องตรวจฐานมาตรา 1399 กับประวัติการใช้จริง อย่าเข้าใจว่าคำว่าไม่มีกำหนดเวลาตัดเรื่องสิ้นสิทธิทุกกรณีออกไป

เจ้าของร่วมคนเดียวใช้ทาง คนอื่นไม่ได้ใช้ถือว่าสิทธิหายไหม

มาตรา 1396 ให้ถือการใช้ของเจ้าของรวมแห่งแปลงได้ประโยชน์คนหนึ่งเป็นการใช้ร่วมกันทุกคน ต้องตรวจสถานะเจ้าของและการใช้ที่เกิดขึ้นจริง

ครบสิบปีตามที่ตนเข้าใจแล้วสร้างรั้วเลยได้หรือไม่

ไม่ควรใช้ข้อสรุปฝ่ายเดียวลงมือเมื่อยังมีข้อโต้แย้ง ต้องตรวจหลักฐานและวิธีดำเนินการ เพราะหากสิทธิยังอยู่ การปิดทางอาจกระทบสิทธิตามมาตรา 1390

บทความที่ช่วยตรวจประเด็นต่อ

ภาพรวมเรื่องนี้อยู่ใน คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ฉบับสมบูรณ์ 2026

• ย้ายทางภาระจำยอมได้ไหม ต้องตกลงและเตรียมอะไร
• ซื้อที่ดินมีภาระจำยอมให้คนอื่นใช้ทาง ต้องตรวจอะไร
• ทางภาระจำยอมถูกปิดกั้น ต้องทำอย่างไร
• ซื้อที่ดินทางเข้าเป็นภาระจำยอม ต้องตรวจอะไร ก่อนจ่ายมัดจำ

แหล่งกฎหมาย

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390, 1396, 1398–1400 ฉบับเผยแพร่โดย ศอ.บต.
• กรมที่ดิน: การจดทะเบียนภาระจำยอม (ใช้ประกอบการเตรียมเอกสารและขอบเขตสิทธิ)

ตรวจแหล่งอ้างอิงวันที่ 26 ตุลาคม 2569 ไม่อ้างคำพิพากษาที่ไม่ได้ตรวจต้นทาง