แบ่งแยกที่ดินแล้ว ภาระจำยอมตามไปแปลงไหน

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดต 27 ตุลาคม 2569

ที่ดินเคยใช้ทางผ่านเพื่อนบ้านตามภาระจำยอม ต่อมาเจ้าของแบ่งออกเป็นหลายโฉนด ผู้ซื้อแปลงใหม่จึงอยากรู้ว่ายังใช้ทางเดิมได้หรือไม่ ขณะเดียวกันเจ้าของแปลงทางผ่านอาจกังวลว่าจะต้องเปิดให้รถจากทุกแปลงเข้าออกมากกว่าเดิม

การแบ่งแยกที่ดินไม่ได้ทำให้ภาระจำยอมหายไปเอง โดยต้องแยกว่าที่แบ่งคือแปลงที่รับภาระให้ใช้ทาง หรือแปลงที่ได้รับประโยชน์จากทาง มาตรา 1394–1395 กำหนดหลักให้สิทธิหรือภาระยังคงอยู่กับส่วนที่แบ่งออก พร้อมข้อยกเว้นเมื่อไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการ แต่สิทธิที่ตามไปไม่ได้อนุญาตให้เพิ่มภาระเกินขอบเขตเดิม ต้องตรวจสัญญา แผนที่ และการใช้จริงก่อนซื้อหรือปิดทาง

กรณีใดใช้บทความนี้ได้

บทความนี้เป็นแนวตรวจสิทธิสำหรับเจ้าของหรือผู้ซื้อที่ดินซึ่งมีภาระจำยอมอยู่ก่อนการแบ่งแยก แล้วต้องตามว่าทางนั้นเกี่ยวข้องกับโฉนดใหม่ใดบ้าง ใช้ได้ทั้งฝั่งที่ต้องให้ผ่านและฝั่งที่ต้องผ่านผู้อื่น

แปลงที่ต้องยอมให้ผ่านเรียกว่า “ภารยทรัพย์” ส่วนแปลงที่ได้รับประโยชน์เรียกว่า “สามยทรัพย์” คำสองคำนี้ช่วยอ่านสัญญาจดทะเบียน แต่ตอนตรวจควรเขียนเลขโฉนดกำกับเสมอ เพื่อไม่สลับบทบาทกัน

หากมีเพียงคำอนุญาตให้เดินผ่านส่วนตัว ทางสาธารณะ หรือกำลังเรียกทางจำเป็น ต้องตรวจฐานสิทธิก่อน หลักภาระจำยอมหลังแบ่งแยกไม่ได้เปลี่ยนคำอนุญาตทุกอย่างให้กลายเป็นสิทธิจดทะเบียน และไม่ได้พิสูจน์เองว่าเคยเกิดภาระจำยอมแล้ว

สิ่งที่ควรทำก่อนวางมัดจำหรือทำรั้ว

1. ขอสำเนาโฉนดและสารบัญจดทะเบียนของแปลงเดิม แปลงใหม่ และแปลงทางผ่าน ตรวจชื่อเจ้าของ เลขที่ดิน หน้าสำรวจ และรายการภาระจำยอมที่เชื่อมกัน
2. ขอตรวจสัญญาภาระจำยอมและเอกสารแนบท้ายจากสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบ โดยเตรียมหลักฐานสิทธิหรือมอบอำนาจตามที่เจ้าหน้าที่กำหนด อย่าใช้เพียงภาพด้านหน้าโฉนด
3. หาแผนที่แบ่งแยก แล้วทำตารางจับคู่เลขโฉนดเก่ากับใหม่ ระบุว่าทางเดิมอยู่บนแปลงใดและให้ประโยชน์แก่แปลงใด ไม่คาดเดาจากชื่อเจ้าของที่เหมือนกัน
4. ลงพื้นที่เทียบตำแหน่งทาง ความกว้าง จุดเข้าออก รั้ว และประตู กับเอกสาร ถ้าตำแหน่งไม่ชัดให้ประเมินความจำเป็นในการรังวัด
5. เทียบการใช้งานที่วางแผนไว้กับขอบเขตเดิม เช่น จะเปลี่ยนจากบ้านเป็นโกดังหรือเพิ่มการเดินรถ ต้องตรวจเรื่องเพิ่มภาระก่อนลงทุน
6. ก่อนซื้อให้เขียนเงื่อนไขตรวจสิทธิ ทางเข้า และเอกสารที่ผู้ขายต้องจัดให้ชัด หากมีข้อโต้แย้งให้ตรวจสิทธิและทางแก้ก่อนจ่ายครบหรือปิดทางฝ่ายเดียว

เมื่อแบ่งแปลงที่เป็นทางผ่าน

มาตรา 1394 วางหลักว่าเมื่อแบ่งแยกภารยทรัพย์ ภาระจำยอมยังคงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออก แต่ถ้าในส่วนใดไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการ เจ้าของส่วนนั้นอาจเรียกให้พ้นจากภาระจำยอมได้ ต้องประเมินจากสภาพและขอบเขตสิทธิจริง

ข้อยกเว้นนี้ไม่ได้หมายความว่าเจ้าของแปลงที่เห็นว่าไม่มีคนเดินผ่านสามารถลบรายการหรือปิดประตูได้เองทันที ต้องตรวจแผนทาง สัญญาและเงื่อนไขทางทะเบียน หากคู่กรณีเห็นต่างอาจต้องให้ศาลวินิจฉัย

ผู้ซื้อแปลงทางผ่านควรดู ซื้อที่ดินมีภาระจำยอมให้คนอื่นใช้ทาง ต้องตรวจอะไร เพราะคำตอบว่า “แบ่งโฉนดแล้ว” ไม่บอกว่าพื้นที่ใดยังรับภาระและมีข้อจำกัดการใช้งานอย่างไร

เมื่อแบ่งแปลงที่ได้ประโยชน์จากทาง

มาตรา 1395 วางหลักให้ภาระจำยอมยังคงมีเพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนที่แบ่งออกจากสามยทรัพย์ แต่หากไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพื่อประโยชน์แก่ส่วนใด เจ้าของภารยทรัพย์อาจเรียกให้พ้นจากภาระที่เกี่ยวกับส่วนนั้นได้

การมีโฉนดใหม่จึงไม่ใช่เหตุให้ปฏิเสธสิทธิเสมอไป และก็ไม่ใช่หลักฐานเพียงพอว่าผู้ซื้อจะใช้ทางได้ตามแผนธุรกิจทุกแบบ ข้อจำกัดการเพิ่มภาระตามมาตรา 1388–1389 ยังต้องพิจารณา เช่น ขนาดทาง ประเภทการใช้งาน และผลกระทบจากการเปลี่ยนการใช้ที่ดิน

ตัวอย่างสมมติ: แปลงบ้านที่ได้ประโยชน์จากทางแบ่งเป็นสองแปลง สิทธิอาจตามไปตามหลักมาตรา 1395 แต่ถ้าผู้ซื้อหนึ่งแปลงจะใช้เป็นลานรถบรรทุก ต้องตรวจขอบเขตสิทธิและภาระที่เพิ่มขึ้นอีกครั้ง ไม่อาจใช้จำนวนโฉนดตัดสินได้อย่างเดียว

หากกำลังซื้อแปลงใหม่ ให้ใช้ ซื้อที่ดินทางเข้าเป็นภาระจำยอม ต้องตรวจอะไร ก่อนจ่ายมัดจำ ตรวจทางก่อนมัดจำ และ ซื้อที่ดินที่ยังไม่แบ่งโฉนด วางมัดจำอย่างไร เมื่อการแบ่งโฉนดยังไม่เสร็จ

เอกสารที่ควรเตรียม

• เจ้าของและผู้มีสิทธิ: บัตรหรือหนังสือรับรองบริษัท หนังสือมอบอำนาจ และรายชื่อเจ้าของแต่ละแปลง เพื่อดูผู้ที่ต้องร่วมตกลง
• ทรัพย์สิน: โฉนดเก่าและใหม่ สารบัญจดทะเบียน สัญญาภาระจำยอม แผนที่แนบท้าย และเอกสารแบ่งแยก เพื่อเชื่อมสิทธิกับแปลงจริง
• สัญญาและเงิน: สัญญาจะซื้อจะขาย ใบจอง หลักฐานมัดจำ และวันนัดโอน เพื่อจัดการความเสี่ยงก่อนจ่ายเงินต่อ
• ข้อพิพาท: ภาพทางพร้อมวันถ่าย ประวัติการใช้ หนังสือแจ้งปิดทาง และพยานที่รู้สภาพ เพื่อประเมินขอบเขตและผลกระทบที่พิสูจน์ได้

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

ระยะเวลาขึ้นกับจำนวนครั้งที่แบ่งแยก ความครบของเอกสารเก่า การต้องรังวัด และจำนวนเจ้าของที่เกี่ยวข้อง ถ้าโฉนดกับสัญญาระบุตำแหน่งชัด การตรวจเอกสารอาจจบได้เร็วกว่ากรณีที่แนวทางจริงไม่ตรงกับแผนที่ แต่ไม่ควรกำหนดวันโอนโดยยังไม่รู้ผลตรวจ

ค่าคัดเอกสาร ค่ารังวัดหรือค่าจดทะเบียนต้องสอบถามสำนักงานที่ดินตามรายการที่ทำจริง ค่าแผนที่หรือผู้เชี่ยวชาญพื้นที่แยกจากค่าทนายตรวจสิทธิ เจรจา หรือฟ้องคดี จึงต้องเห็นเอกสารและพื้นที่ก่อนประเมินค่าใช้จ่ายรวม

ข้อผิดพลาดที่ทำให้ซื้อแล้วใช้พื้นที่ไม่ได้

• ตรวจโฉนดแปลงใหม่อย่างเดียวโดยไม่ตามรายการจากแปลงเดิมและสัญญาภาระจำยอม
• เข้าใจว่าการใช้ทางตามไปทุกแปลงทำให้เพิ่มความกว้าง เปลี่ยนแนว หรือเพิ่มภาระได้ทันที
• ผู้ขายรับรองด้วยวาจาว่าใช้ทางได้ แต่ไม่ระบุเอกสารและเงื่อนไขแก้ปัญหาทางเข้าในสัญญา
• ปิดทางเพราะคิดว่าอีกแปลงไม่มีสิทธิแล้ว โดยยังไม่มีข้อยุติเรื่องผลของการแบ่งแยก

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ควรให้ตรวจเมื่อสัญญาอ้างเลขโฉนดเก่าที่แบ่งมาหลายครั้ง เจ้าของทางไม่ยอมรับสิทธิของโฉนดใหม่ หรือแผนลงทุนต้องใช้ทางต่างจากเดิม หากมีหนังสือขอให้พ้นภาระหรือเริ่มก่อสร้างกีดขวาง ควรประเมินวิธีคุ้มครองสิทธิก่อนเกิดความเสียหายเพิ่ม

กรณีฝ่ายหนึ่งต้องการจ่ายเงินแลกกับการยุติภาระ ต้องตรวจว่าเจ้าของทุกแปลงที่มีสิทธิเกี่ยวข้องได้รับการจัดการครบหรือยัง การตกลงกับเจ้าของเดิมเพียงคนเดียวอาจไม่พอ

ทนายช่วยตรวจทางและเงื่อนไขซื้ออย่างไร

ทนายตามประวัติโฉนดและสัญญาจดทะเบียน แยกแปลงรับภาระกับแปลงรับประโยชน์ ประสานการตรวจแผนที่ ร่างเงื่อนไขซื้อหรือข้อตกลงการใช้ทาง และประเมินข้อพิพาทเรื่องขอบเขตภาระ หากต้องดำเนินคดีจะกำหนดคู่กรณีและคำขอตามสิทธิจริง

งานก่อนซื้อดู บริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ เช็กโฉนด ทางเข้า และผังเมือง ส่วนภาพรวมการตรวจเอกสารสิทธิและทางเข้าอยู่ใน คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ฉบับสมบูรณ์ 2026

คำถามที่พบบ่อย

แบ่งโฉนดใหม่ ต้องจดภาระจำยอมใหม่เสมอไหม

ไม่ควรสรุปเช่นนั้น เพราะกฎหมายกำหนดผลของการแบ่งแยกไว้แล้ว แต่ต้องตรวจรายการทางทะเบียนและเอกสารแบ่งแยกว่าต้องบันทึกหรือดำเนินการใดเพิ่มเติมกับกรณีจริง

แปลงที่ไม่เคยใช้ทางต้องเสียสิทธิทันทีหรือไม่

การไม่เคยใช้เพียงอย่างเดียวไม่พอตัดสินข้อยกเว้นตามมาตรา 1394–1395 ต้องดูเงื่อนไขไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการ รวมทั้งฐานสิทธิและข้อเท็จจริงอื่น

ซื้อแปลงหลังสุดจากการแบ่งแยก ใช้รถบรรทุกผ่านได้ไหม

ต้องเทียบขอบเขตสัญญา สภาพทาง และภาระที่เพิ่มขึ้น สิทธิผ่านที่มีอยู่ไม่รับรองการใช้รถทุกชนิดหรือทุกปริมาณ ควรตรวจให้จบก่อนเลือกกิจการและลงทุน

ติดต่อเพื่อตรวจเอกสาร

คำเตือน

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

แหล่งกฎหมายที่ใช้จัดทำบทความ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: มาตรา 1387–1389 เรื่องภาระจำยอมและการเพิ่มภาระ; มาตรา 1393 เรื่องสิทธิติดกับสามยทรัพย์; มาตรา 1394–1395 เรื่องแบ่งแยกภารยทรัพย์และสามยทรัพย์

ตัวบทประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จัดทำโดยสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา เผยแพร่บนเว็บไซต์ ศอ.บต. · ตรวจมาตราที่อ้างเมื่อ 27 ตุลาคม 2569