ผู้เช่าดัดแปลงร้านโดยไม่ขออนุญาต ต้องคืนสภาพไหม
เขียนโดย นายศรศักดา จิราพงษ์ · ต้นฉบับตรวจข้อมูล 21 ตุลาคม 2569
ผู้เช่ารื้อผนังกั้นร้าน เดินระบบน้ำใหม่และเจาะพื้น พอครบสัญญาเจ้าของขอให้คืนสภาพทั้งหมด แต่ผู้เช่าบอกว่าเคยส่งรูปให้ดูแล้ว เรื่องนี้ต้องแยกให้ออกว่าอนุญาตงานใด และตกลงเรื่องส่งคืนไว้อย่างไร
โดยหลัก มาตรา 558 ไม่ให้ผู้เช่าดัดแปลงหรือต่อเติมทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อน หากทำไปโดยไม่ได้รับอนุญาต ผู้ให้เช่าเรียกให้กลับคืนสภาพเดิมได้ และต้องตรวจความเสียหายที่เกิดจากงานนั้นด้วย แต่ถ้าเคยอนุญาต หรือสัญญากำหนดให้ทิ้งงานตกแต่งไว้ ต้องอ่านข้อตกลงกับหลักฐานจริง ไม่ใช่รื้อทุกอย่างหรือริบเงินประกันได้ทันที
กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย
- ผู้ให้เช่าพบงานต่อเติมนอกแบบที่อนุมัติ และต้องการให้หยุดหรือแก้สภาพ
- ผู้เช่ากำลังคืนร้าน แต่ถูกเรียกค่ารื้อถอนซึ่งไม่ได้ตกลงไว้ชัดเจน
- ฝ่ายอาคารต้องตรวจว่าผู้ที่ยอมให้ตกแต่งมีอำนาจอนุญาตแทนเจ้าของหรือไม่
บทความนี้ว่าด้วยสัญญาเช่าพื้นที่ธุรกิจเอกชน ไม่ใช้แทนการตรวจใบอนุญาตก่อสร้าง ความปลอดภัยอาคาร หรือกฎหมายสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะ
สิ่งที่ควรทำตอนนี้
- หยุดงานส่วนที่ยังโต้แย้งและกั้นบริเวณเสี่ยงในพื้นที่ที่มีสิทธิจัดการ อย่าสั่งช่างรื้อโครงสร้างเพื่อให้เสร็จก่อนตรวจ
- นำสัญญาเช่า แบบตกแต่งและหนังสืออนุญาตมาเทียบกัน ทำรายการแยกงานที่อนุญาต งานเกินแบบ และงานที่ยังหาหลักฐานไม่ได้
- ถ่ายภาพก่อน–หลังจากมุมเดียวกัน เก็บภาพตอนรับร้าน รายงานส่งมอบ และข้อความอนุมัติฉบับเต็ม ตรวจผู้ส่งและวันที่
- นัดผู้ให้เช่า ผู้เช่าและช่างตรวจร่วมกัน ระบุว่าส่วนใดคืนสภาพได้ ส่วนใดต้องให้วิศวกรประเมิน ห้ามตีราคาความเสียหายจากภาพอย่างเดียว
- ทำข้อเสนอคืนสภาพเป็นรายการ ระบุแบบ วิธีทำ ผู้รับผิดค่าใช้จ่าย วันเข้าทำงาน และวิธีตรวจรับ แยกยอดที่ยอมรับออกจากยอดที่ยังโต้แย้ง
- ก่อนคืนกุญแจให้บันทึกสภาพจริง มิเตอร์ และรายการค้าง พร้อมกำหนดวิธีพิจารณาเงินประกัน ไม่ลงชื่อว่าจบทุกเรื่องหากยังไม่ตกลงค่ารื้อ
เคยบอกว่าแต่งร้านได้ ไม่ได้ตอบว่ารื้ออะไรได้บ้าง
คำอนุญาตให้ทาสีหรือวางเคาน์เตอร์อาจไม่ครอบคลุมการเจาะพื้น รื้อผนัง หรือเปลี่ยนระบบไฟ ควรตรวจแบบที่ส่งอนุมัติ รายการแก้ไข และเงื่อนไขกำกับ หากยืนยันกันทางแชต ให้เก็บบทสนทนาที่แสดงว่าเห็นแบบฉบับใด ไม่ตัดเฉพาะคำว่าได้หรือโอเค
การได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่ากับการได้รับอนุญาตจากหน่วยงานควบคุมอาคารเป็นคนละเรื่อง การยินยอมของเจ้าของไม่ทำให้งานที่ต้องขออนุญาตตามกฎหมายกลายเป็นงานที่ทำได้โดยไม่ตรวจ
คืนสภาพเดิมต้องมีจุดเปรียบเทียบ
มาตรา 561 วางข้อสันนิษฐานเรื่องสภาพทรัพย์เมื่อไม่มีหนังสือแสดงสภาพต่อกัน จึงควรหาภาพรับมอบ รายการชำรุดเดิม และหลักฐานซ่อมก่อนเข้าเช่า ผู้ให้เช่าไม่ควรนับรอยชำรุดเก่ารวมเป็นความเสียหายใหม่ ส่วนผู้เช่าควรชี้แต่ละรายการด้วยหลักฐาน
มาตรา 562 แยกความเสียหายที่เกิดจากความผิดของผู้เช่าหรือบุคคลที่กฎหมายระบุ ออกจากความเสื่อมเสียเพราะใช้ทรัพย์โดยชอบ รอยใช้งานธรรมดาจึงต้องแยกจากผนังที่ถูกรื้อหรือระบบที่ติดตั้งผิด
ค่าคืนสภาพกับเงินประกันเป็นคนละยอดที่ต้องตรวจ
ให้ขอใบเสนอราคาแยกรายการรื้อ งานซ่อม และงานปรับปรุงใหม่ หากผู้ให้เช่าจะเปลี่ยนรูปแบบร้านทั้งหมด ไม่ควรเหมารวมค่าเปลี่ยนใหม่เป็นยอดที่ผู้เช่าต้องรับผิด ต้องดูสาเหตุ ข้อตกลง และความจำเป็น
การมีเงินประกันไม่ได้แปลว่าผู้ให้เช่ายึดได้ทุกบาท หรือผู้เช่าปล่อยความเสียหายไว้แล้วจบเพียงเท่าเงินประกัน ต้องตรวจสิทธิหักและยอดจริง หากตกลงให้เจ้าของรับงานตกแต่งไว้แทนการคืนสภาพ ควรเขียนรายการและผลต่อยอดเงินให้ชัด
เอกสารที่ควรเตรียม
- คู่สัญญา: สัญญาเช่า หนังสือมอบอำนาจ และข้อมูลผู้อนุมัติ ใช้ตรวจว่าใครยินยอมแทนใครได้
- ทรัพย์สิน: ภาพรับมอบ แบบเดิม แบบแก้และภาพปัจจุบัน ใช้เทียบการเปลี่ยนแปลงกับสภาพที่ต้องส่งคืน
- หนี้และค่าใช้จ่าย: หลักฐานเงินประกัน ใบเสนอราคาคืนสภาพและใบเสร็จ ใช้แยกยอดจำเป็นออกจากงานปรับปรุง
- ข้อพิพาท: แชตอนุมัติ หนังสือคัดค้านและบันทึกนัดตรวจ ใช้ตรวจขอบเขตที่ยอมรับและข้อสงวนสิทธิ
เอกสารเจ้ามรดกและทายาทใช้เฉพาะเมื่อคู่สัญญาหรือเจ้าของทรัพย์เสียชีวิตและต้องตรวจผู้มีสิทธิรับช่วง เช่น ใบมรณบัตรและคำสั่งตั้งผู้จัดการมรดก ไม่ต้องส่งเอกสารส่วนบุคคลที่ไม่เกี่ยวกับเรื่อง
ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย
ตรวจแผนคืนสภาพก่อนนัดส่งกุญแจ โดยเฉพาะงานที่กระทบโครงสร้าง มาตรา 563 มีกำหนดหกเดือนนับแต่วันส่งคืนทรัพย์สำหรับคดีที่ผู้ให้เช่าฟ้องผู้เช่าเกี่ยวกับสัญญาเช่าตามขอบเขตที่กฎหมายใช้ จึงควรให้ทนายจำแนกข้อเรียกร้องทันที ไม่ใช้กำหนดนี้เหมารวมกับทุกหนี้หรือทุกฝ่าย
ค่าช่างและวิศวกรขึ้นกับสภาพร้านและงานรื้อจริง แยกจากค่าทนายตรวจข้อตกลงหรือเจรจา ค่าธรรมเนียมราชการมีเฉพาะขั้นตอนที่ต้องยื่นตามกฎหมาย ยังประเมินเป็นราคาเดียวไม่ได้หากไม่เห็นสัญญาและรายการงาน
ข้อผิดพลาดที่พบ
- รื้อโครงสร้างเองก่อนตรวจความปลอดภัย อาจเพิ่มความเสียหาย
- ใช้ภาพหลังตกแต่งแทนหลักฐานว่าเจ้าของอนุญาตทุกงาน
- หักเงินประกันโดยไม่แจกแจงรายการและหลักฐาน
- เซ็นรับคืนโดยไม่มีรายการค้าง แล้วค่อยเรียกค่าซ่อมที่ยังไม่เคยตรวจร่วมกัน
จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล และงานที่ทนายช่วยได้
ควรให้ทนายดูเมื่อคำอนุญาตไม่ตรงกัน ผู้อนุมัติไม่มีอำนาจ งานกระทบอาคารส่วนอื่น หรือถูกเรียกค่าซ่อมจำนวนมากใกล้ส่งคืน ทนายช่วยตรวจผลของสัญญาและหลักฐานอนุญาต แยกยอดคืนสภาพ ร่างหนังสือเรียกร้องและข้อตกลงส่งคืน พร้อมประเมินผู้รับผิดและกำหนดฟ้องตามข้อเรียกร้องจริง
ดูขอบเขตงานใน บริการร่างและทบทวนสัญญาทางกฎหมาย และภาพรวม คู่มือร่างและตรวจสัญญาธุรกิจ
คำถามที่พบบ่อย
เจ้าของเดินดูงานแล้วไม่ว่า ถือว่าอนุญาตไหม
ยังสรุปไม่ได้ ต้องดูว่าเจ้าของทราบรายละเอียดงานใด เมื่อใด และมีข้อความหรือพฤติการณ์อื่นอย่างไร ควรขอคำยืนยันขอบเขตงานเป็นหนังสือก่อนทำต่อ
อนุญาตให้ตกแต่งแล้ว ยังต้องรื้อเมื่อหมดสัญญาหรือไม่
ขึ้นกับเงื่อนไขส่งคืนและขอบเขตที่ตกลง การอนุญาตให้ทำไม่จำเป็นต้องหมายถึงอนุญาตให้ทิ้งไว้ ควรตรวจทั้งสองเรื่องก่อนลงทุน
ผู้ให้เช่าล็อกร้านเพื่อหยุดงานได้ทันทีไหม
อย่าใช้การล็อกหรือย้ายทรัพย์เป็นคำตอบอัตโนมัติ ต้องตรวจสิทธิครอบครองและวิธีบอกกล่าว มิฉะนั้นอาจเกิดข้อเรียกร้องกลับ
ประเด็นที่ควรตรวจต่อ
- สัญญาเช่าพื้นที่เปิดร้าน ต้องตรวจอะไร ก่อนลงทุนตกแต่ง
- เช่าร้านแล้วหลังคารั่ว ใครต้องซ่อม หักค่าเช่าได้ไหม
- ผู้เช่าร้านค้างค่าเช่า เจ้าของล็อกประตูได้ไหม
เตรียมข้อมูลก่อนติดต่อ
ส่งข้อมูลเบื้องต้นผ่านช่องทางส่วนตัว ไม่โพสต์เลขบัตรประชาชน เลขบัญชี ลายเซ็น หรือเอกสารของคู่กรณีในพื้นที่สาธารณะ
คำเตือน
เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ
