22 October 2026 นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์

ผู้ขายที่ดินถูกพิทักษ์ทรัพย์ ผู้ซื้อต้องทำอย่างไร

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ | บริษัท ไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม จำกัด

วางมัดจำที่ดินแล้วจึงพบประกาศว่าผู้ขายถูกพิทักษ์ทรัพย์ เจ้าของยังยืนยันว่าชื่อในโฉนดเป็นของตนและนัดรับเงินงวดต่อไปได้ ผู้ซื้อควรตรวจอะไร และเงินที่จ่ายไปก่อนหน้านี้ต้องจัดการกับใคร

คำตอบสั้น

เมื่อผู้ขายถูกศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์ ไม่ควรซื้อหรือจ่ายเงินเพิ่มโดยอาศัยลายเซ็นเจ้าของเพียงอย่างเดียว พระราชบัญญัติล้มละลาย มาตรา 22 และ 24 จำกัดอำนาจของลูกหนี้ในการจัดการทรัพย์ ต้องตรวจคำสั่งและผู้มีอำนาจดำเนินการตามกฎหมาย การมีชื่อในโฉนดไม่ได้ยืนยันอำนาจขายในช่วงนั้น ส่วนสิทธิของผู้ซื้อที่จ่ายมัดจำแล้วขึ้นกับวันทำสัญญา วันจ่ายเงิน คำสั่งศาล และฐานสิทธิที่มีอยู่

กรณีใดควรตรวจเป็นพิเศษ

พบประกาศหรือคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ตรงกับตัวผู้ขายก่อนวางเงินหรือก่อนรับโอน
ผู้ขายอ้างว่าอยู่ระหว่างคดีล้มละลาย แต่ไม่ยอมให้ดูคำสั่งและเลขคดี
ทำสัญญาไปแล้ว ต่อมาผู้ขายถูกพิทักษ์ทรัพย์และขอให้จ่ายเข้าบัญชีญาติหรือคนกลาง
ตัวแทนหรือนายหน้ายืนยันว่าโอนได้โดยไม่มีเอกสารจากผู้มีอำนาจตามคดี

ถูกฟ้อง ถูกพิทักษ์ทรัพย์ และล้มละลาย ต้องแยกกัน

ข่าวว่ามีคนฟ้องล้มละลายไม่เท่ากับหลักฐานว่ามีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์แล้ว และคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ก็ไม่ควรถูกเรียกรวมว่าคำพิพากษาล้มละลายทุกกรณี ต้องอ่านประเภทคำสั่ง วันที่ และคำสั่งภายหลังที่เปลี่ยนสถานะ ก่อนตัดสินว่าบุคคลใดมีอำนาจทำอะไร

มาตรา 22 กำหนดอำนาจเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ในการจัดการและจำหน่ายทรัพย์ ส่วนมาตรา 24 ห้ามลูกหนี้กระทำการเกี่ยวกับทรัพย์สินหรือกิจการ เว้นแต่ทำตามคำสั่งหรือความเห็นชอบที่กฎหมายระบุ ผู้ซื้อจึงไม่ควรรับคำว่าเจ้าหน้าที่ทราบแล้วโดยไม่มีเอกสารยืนยันขอบเขต

เรื่องฟื้นฟูกิจการมีขั้นตอนและผู้มีอำนาจต่างออกไป หากเอกสารเป็นคดีฟื้นฟู ต้องให้ทนายตรวจเป็นอีกกรณี ไม่ใช้บทความนี้สรุปว่าเจ้าของขายได้หรือไม่ได้ทันที

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

พักการจ่ายเงินเพิ่มจนตรวจอำนาจได้ พร้อมตรวจสัญญาและวันครบกำหนดเพื่อทำหนังสือแจ้งเหตุหรือขอตกลงเลื่อน ไม่หยุดชำระเงียบ ๆ แล้วคิดว่าไม่มีความเสี่ยงผิดนัด
ยืนยันตัวผู้ขายด้วยข้อมูลระบุตัวบุคคลหรือนิติบุคคลที่ถูกต้อง อย่าสรุปจากชื่อเหมือนกัน เก็บเอกสารส่วนบุคคลในช่องทางจำกัดผู้เข้าถึง
ขอสำเนาคำสั่งศาลและข้อมูลคดี ใช้ช่องทางสอบถามสถานะคดีและตรวจเจ้าของสำนวนที่กรมบังคับคดีเผยแพร่ จากนั้นติดต่อเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เจ้าของเรื่อง
นำเลขโฉนด สัญญาและหลักฐานจ่ายเงินไปตรวจว่าที่ดินแปลงนั้นเกี่ยวข้องกับทรัพย์ในคดีอย่างไร ใครมีอำนาจจำหน่าย และต้องใช้กระบวนการใด
ตรวจสารบัญจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินควบคู่กัน รวมภาระจำนอง อายัดและผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม อย่าใช้ผลตรวจตัวผู้ขายแทนการตรวจตัวทรัพย์
ทำลำดับวันสัญญา จ่ายมัดจำ คำสั่งศาล และวันนัดโอน ส่งให้ทนายแยกทางเรียกร้องแต่ละรายการและกำหนดเวลาที่ต้องดำเนินการ

เอกสารที่ควรเตรียม

ผู้ขายและผู้ซื้อ: เอกสารตัวตน หนังสือรับรองบริษัท อำนาจลงนามและมอบอำนาจ ใช้ตรวจว่าเป็นคู่สัญญาคนเดียวกับในคดีหรือไม่
ทรัพย์สิน: โฉนดทุกหน้า สารบัญจดทะเบียนและเอกสารภาระ ใช้ตรวจสิทธิในแปลงและผู้เกี่ยวข้อง
หนี้และเงินที่จ่าย: สัญญาจอง สัญญาจะซื้อจะขาย ใบรับมัดจำ สลิปและบัญชีผู้รับ ใช้ตรวจจำนวนเงินและผู้ที่รับไปจริง
คดี: สำเนาคำสั่ง เลขคดี ประกาศและคำสั่งภายหลัง ใช้ตรวจสถานะกับกำหนดเวลาที่เกี่ยวข้อง
ข้อพิพาท: หนังสือให้จ่ายเพิ่ม นัดโอน คำรับรองของนายหน้าและคำตอบจากเจ้าพนักงาน ใช้ตรวจการตัดสินใจหลังทราบปัญหา

จ่ายมัดจำแล้ว ไม่ได้แปลว่าได้เงินคืนทันที

ผู้ซื้อควรแยกคำขอให้โอนที่ดินออกจากคำขอคืนเงินหรือค่าเสียหาย ไม่ใช่ทุกสิทธิดำเนินการด้วยการฟ้องตามสัญญาอย่างเดียว เมื่อมีคดีล้มละลายต้องตรวจว่าต้องยื่นคำขอหรือใช้สิทธิต่อเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์อย่างไรและภายในเวลาใดจากเอกสารคดีจริง

อย่าเปลี่ยนสัญญาเป็นชื่อญาติผู้ขายหรือจ่ายงวดใหม่เพื่อให้เขาไปปิดเรื่องโดยไม่มีฐานอำนาจ การคืนเงินอาจติดทั้งข้อกฎหมายและทรัพย์ที่มีให้ชำระ จึงไม่ควรรับคำรับรองว่าจะได้เงินครบเพียงเพราะสัญญามีข้อคืนมัดจำ

เหตุใดต้องตรวจอำนาจก่อนเซ็น

ก่อนลงนามต้องตรวจคำสั่งศาลและเอกสารแสดงอำนาจจัดการทรัพย์ให้ตรงกับวันที่ทำรายการ หากเป็นการกระทำที่กฎหมายห้าม อาจมีปัญหาความสมบูรณ์ของนิติกรรมตามมาตรา 150 การลงนามและรับเงินกันเองไม่ทดแทนอำนาจที่กฎหมายกำหนด

สัญญาที่ทำก่อนคำสั่งต้องตรวจแยกจากการทำสัญญาภายหลังคำสั่ง รวมถึงแยกการจำหน่ายที่ดำเนินการโดยผู้มีอำนาจตามกฎหมาย ไม่ใช้ข่าวสถานะของผู้ขายสรุปผลของสัญญาทุกฉบับเหมือนกัน

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

เวลาขึ้นกับการได้เอกสารคดี สถานะทรัพย์ ผู้มีส่วนได้เสีย และขั้นตอนที่ต้องขออนุญาตหรือดำเนินการ ไม่อาจรับรองวันโอนได้จากการดูโฉนดอย่างเดียว หากต้องการซื้อผ่านการขายของเจ้าพนักงาน ต้องอ่านประกาศและเงื่อนไขของการขายนั้นแยกต่างหาก

แยกค่าคัดเอกสารและตรวจทะเบียน ค่าใช้จ่ายของบุคคลภายนอก และค่าทนายออกจากราคาที่ดิน หากมีคำขอในคดีหรือการประมูลให้ประเมินต้นทุนตามขั้นตอนจริง ห้ามโอนเงินที่อ้างว่าเป็นค่าดำเนินการพิเศษโดยไม่มีเอกสารรองรับ

ข้อผิดพลาดที่พบ

ตรวจเฉพาะหลังโฉนดแล้วสรุปว่าตัวผู้ขายไม่มีข้อจำกัดอำนาจ
เชื่อคำพูดว่าคดีจบแล้วโดยไม่ตรวจคำสั่งล่าสุด
มองว่ามัดจำจ่ายก่อนจึงมีสิทธิเหนือเจ้าหนี้ทุกรายโดยอัตโนมัติ
รอผู้ขายเจรจาเองจนพลาดกำหนดดำเนินการในคดี
โพสต์ชื่อ เลขบัตรหรือเอกสารคดีในพื้นที่สาธารณะเพื่อขอให้คนอื่นช่วยค้น

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

เรื่องนี้ควรให้ทนายเข้าตรวจทันทีเมื่อยืนยันได้ว่ามีคำสั่งเกี่ยวกับตัวผู้ขาย โดยเฉพาะเมื่อจ่ายเงินแล้ว ใกล้วันโอน หรือผู้ขายขอให้เปลี่ยนคู่สัญญา ต้องตรวจทั้งสิทธิซื้อทรัพย์และสิทธิเรียกเงินโดยไม่เสียเวลาไปกับการรับรองปากเปล่า

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายตรวจลำดับเหตุการณ์กับคำสั่งศาล ประสานเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ตรวจสิทธิในที่ดินและฐานเรียกร้อง ร่างหนังสือถึงผู้เกี่ยวข้อง และจัดคำขอหรือดำเนินคดีตามช่องทางที่ใช้ได้จริง หากยังซื้อได้โดยกระบวนการที่ชอบ จึงค่อยตรวจเงื่อนไขราคา ชำระและโอนในกระบวนการนั้น

ขอบเขตงานของสำนักงานในเรื่องนี้อยู่ที่ บริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ

คำถามที่พบบ่อย

ผู้ขายมีชื่อในโฉนด ทำไมเซ็นขายเองไม่ได้เสมอ

กรรมสิทธิ์กับอำนาจจัดการทรัพย์เป็นคนละประเด็น คำสั่งพิทักษ์ทรัพย์มีผลจำกัดอำนาจตามกฎหมายแม้ชื่อเจ้าของยังปรากฏในทะเบียน

ซื้อผ่านนายหน้าแทนแก้ปัญหาได้ไหม

นายหน้าไม่ได้ทำให้อำนาจของเจ้าของกลับมา ต้องตรวจผู้มีอำนาจจำหน่ายและหนังสืออนุญาตหรือขั้นตอนตามกฎหมายเช่นเดิม

ยังไม่จ่ายมัดจำ ควรทำอะไรเป็นอย่างแรก

ขอข้อมูลคดีและยืนยันสถานะตัวผู้ขายก่อนผูกมัด พร้อมตรวจที่ดินแปลงที่จะซื้อกับเจ้าพนักงานที่รับผิดชอบ ไม่ใช้ข่าวหรือผลค้นชื่ออย่างเดียวตัดสิน

ปรึกษาเรื่องนี้

ส่งคำว่า "ที่ดินผู้ขายถูกพิทักษ์ทรัพย์" พร้อมจังหวัดที่ดินและวันที่นัดโอน ทาง LINE @thaichineselawfirm เพื่อรับรายการเอกสารเบื้องต้น

คำเตือน

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

แหล่งกฎหมาย

เรื่องที่เกี่ยวข้อง

ภาพรวมและหัวข้อย่อยในเรื่องนี้รวมอยู่ที่ คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์