23 July 2026 นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์

ที่ดินมรดกโดนโอนเป็นชื่อคนอื่นไปแล้ว ยังเอาคืนได้ไหม

วันที่ไปขอตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน ทายาทหลายคนถึงกับตกใจ เมื่อพบว่าที่ดินมรดกของพ่อที่ควรเป็นของลูกทุกคน ถูกโอนเปลี่ยนมือไปเป็นชื่อของใครบางคนเรียบร้อยแล้ว บางกรณีเป็นชื่อพี่น้องกันเอง บางกรณีเป็นชื่อผู้จัดการมรดก และบางกรณีถูกขายต่อให้คนนอกไปแล้วด้วยซ้ำ คำถามที่เร่งด่วนที่สุดคือ ทรัพย์ที่หลุดมือไปแล้วแบบนี้ ยังเอากลับคืนได้ไหม

คำตอบคือ ในหลายกรณี เอาคืนได้ แต่ขึ้นอยู่กับว่าโอนไปด้วยวิธีใด และตอนนี้ทรัพย์อยู่ในมือใคร

กรณีผู้จัดการมรดกโอนเข้าตัวเองหรือพวกพ้อง

หากการโอนเกิดจากผู้จัดการมรดกโอนทรัพย์ของกองมรดกเข้าชื่อตัวเอง คู่สมรส หรือลูกของตน โดยไม่ได้รับอนุญาต การกระทำนี้ขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1722 ที่ห้ามผู้จัดการมรดกทำนิติกรรมซึ่งตนมีส่วนได้เสียเป็นปฏิปักษ์ต่อกองมรดก เว้นแต่พินัยกรรมอนุญาตหรือได้รับอนุญาตจากศาล นิติกรรมที่ฝ่าฝืนเช่นนี้ ทายาทมีทางเรียกร้องให้เพิกถอนและนำทรัพย์กลับคืนสู่กองมรดกได้

กรณีโอนโดยการฉ้อฉลให้ทายาทเสียเปรียบ

หากมีการโอนทรัพย์มรดกไปโดยรู้อยู่ว่าจะทำให้ทายาทผู้มีสิทธิเสียเปรียบ เช่น รีบโอนหนีก่อนที่จะมีการแบ่ง ทายาทอาจใช้สิทธิเพิกถอนการฉ้อฉลตามหลักในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 ซึ่งเปิดทางให้เจ้าหนี้หรือผู้มีสิทธิร้องขอเพิกถอนนิติกรรมที่ลูกหนี้ทำลงทั้งที่รู้ว่าทำให้ตนเสียเปรียบ

นอกจากนี้ ในเรื่องที่ดินโดยเฉพาะ มาตรา 1300 ยังวางหลักคุ้มครองผู้ที่อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิได้ก่อน หากมีการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปโดยทำให้บุคคลนั้นเสียเปรียบ ก็อาจขอเพิกถอนการโอนได้ เว้นแต่ผู้รับโอนจะได้สิทธิมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนโดยสุจริต

จุดชี้เป็นชี้ตาย ผู้รับโอนสุจริตหรือไม่

หัวใจของคดีเพิกถอนอยู่ที่คำว่า "สุจริตและเสียค่าตอบแทน" หากทรัพย์ถูกโอนต่อไปยังบุคคลภายนอกที่รับซื้อมาโดยสุจริต ไม่รู้เห็นกับความไม่ชอบ เสียเงินซื้อจริง และจดทะเบียนโดยสุจริต กฎหมายมีแนวโน้มคุ้มครองบุคคลภายนอกผู้สุจริตนั้น ทำให้การเพิกถอนยากขึ้น ในกรณีเช่นนี้ ทายาทอาจหันไปเรียกค่าเสียหายหรือให้ผู้ที่โอนไปโดยมิชอบรับผิดชดใช้แทน

ในทางกลับกัน หากผู้รับโอนรู้เห็นเป็นใจ หรือรับโอนกันเองในหมู่เครือญาติโดยไม่มีการเสียค่าตอบแทนจริง โอกาสที่ศาลจะเพิกถอนและคืนทรัพย์สู่กองมรดกก็สูงขึ้นมาก ด้วยเหตุนี้ การสืบให้ได้ว่าการโอนแต่ละทอดเป็นอย่างไร ใครรู้เห็นอะไรบ้าง จึงเป็นงานสำคัญของคดีประเภทนี้

อย่าลืมเรื่องเวลา

คดีเกี่ยวกับการเพิกถอนและการเรียกทรัพย์มรดกล้วนมีกรอบเวลาของมัน ทั้งอายุความคดีมรดกตามมาตรา 1754 และอายุความของการเพิกถอนแต่ละประเภท ยิ่งรู้ว่าทรัพย์ถูกโอนไปเร็วเท่าไร ยิ่งต้องรีบดำเนินการ เพราะการปล่อยให้ทรัพย์ถูกโอนต่อไปหลายทอด ยิ่งทำให้การติดตามเอาคืนซับซ้อนและมีโอกาสเจอผู้รับโอนสุจริตมากขึ้น

เนื่องจากคดีเพิกถอนนิติกรรมเป็นคดีที่ต้องอาศัยการวิเคราะห์ข้อเท็จจริงและพยานหลักฐานอย่างละเอียด เราจึงแนะนำให้ปรึกษาทนายทันทีที่พบว่าทรัพย์มรดกถูกโอนไปโดยที่คุณไม่ยินยอม เพื่อประเมินโอกาสและวางแผนก่อนที่ทรัพย์จะหลุดมือไปไกลกว่าเดิม

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ถาม: ที่ดินถูกขายให้คนนอกไปแล้ว ยังมีหวังไหม

ตอบ: ขึ้นอยู่กับว่าผู้ซื้อสุจริตและเสียค่าตอบแทนหรือไม่ หากผู้ซื้อสุจริตจริง การเพิกถอนจะยาก แต่ทายาทยังอาจเรียกค่าเสียหายจากผู้ที่โอนไปโดยมิชอบได้ ควรให้ทนายประเมินเป็นรายกรณี

ถาม: พี่โอนที่ดินเข้าชื่อตัวเองตอนเป็นผู้จัดการมรดก ผิดไหม

ตอบ: การที่ผู้จัดการมรดกโอนทรัพย์เข้าชื่อตนเองโดยไม่ได้รับอนุญาต ขัดต่อมาตรา 1722 และเปิดช่องให้ทายาทเรียกร้องเพิกถอนได้ อาจดำเนินการควบคู่กับการถอนผู้จัดการมรดก

ถาม: รู้เรื่องช้าไปหลายปีแล้ว ยังทำอะไรได้ไหม

ตอบ: ต้องดูรายละเอียดเรื่องอายุความและวันที่รู้เหตุ บางกรณีการนับเวลาเริ่มจากวันที่รู้ถึงการโอน ไม่ใช่วันโอน ควรปรึกษาทนายเพื่อประเมินว่ายังอยู่ในกรอบเวลาหรือไม่