ซื้อที่ดินแบ่งแปลง ต้องตรวจใบอนุญาตจัดสรรไหม

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ | บริษัท ไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม จำกัด

ผู้ขายนำผังแบ่งแปลงให้เลือก บอกว่ามีโฉนดแยกแล้วและจะทำถนนให้ครบก่อนโอน แต่เมื่อขอดูใบอนุญาตกลับได้คำตอบว่าเป็นที่ดินเปล่าจึงไม่ต้องขอ ผู้ซื้อควรตรวจเอกสารชิ้นไหนก่อนจ่ายเงินจอง

คำตอบสั้น

การมีโฉนดรายแปลงไม่ได้ยืนยันว่าการขายได้รับอนุญาตจัดสรรแล้ว หากลักษณะการแบ่งและจำหน่ายเข้าเกณฑ์การจัดสรรที่ดิน ต้องตรวจใบอนุญาตและแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตควบคู่กัน แต่การแบ่งที่ดินทุกกรณีไม่ได้เป็นการจัดสรร ต้องดูจำนวนแปลง ประวัติแบ่งเพิ่มเติม พื้นที่ติดต่อกัน ค่าตอบแทน และข้อยกเว้นตามกฎหมาย

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

• กำลังซื้อที่ดินเปล่าในโครงการแบ่งขายหลายแปลง มีถนนหรือสาธารณูปโภคร่วมกัน
• ผู้ขายให้ดูเพียงโฉนดหรือผังโฆษณา แต่ยังไม่ให้เลขใบอนุญาตและผังที่อนุมัติ
• จ่ายเงินจองแล้วและเพิ่งทราบว่าโครงการยังขออนุญาตไม่เสร็จ ต้องตรวจเงื่อนไขสัญญาก่อนจ่ายงวดต่อไป
• กรณีซื้อขายรายแปลงทั่วไปที่ไม่เข้าเกณฑ์จัดสรรยังต้องตรวจกรรมสิทธิ์และทางเข้า แต่ไม่ควรสรุปว่าผิดกฎหมายเพียงเพราะไม่มีใบอนุญาตจัดสรร

เกณฑ์สิบแปลงไม่ได้ดูเฉพาะป้ายขายวันนี้

มาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดนิยามครอบคลุมการจำหน่ายที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจากแปลงเดียวหรือหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ตอบแทน

นิยามยังรวมกรณีแบ่งไว้ไม่ถึงสิบแปลง แล้วแบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปีจนรวมตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป จึงต้องขอประวัติแบ่งแยก ไม่ดูเพียงจำนวนแปลงที่เหลือขาย ส่วนมาตรา 5 มีข้อยกเว้นเฉพาะ การกล่าวว่าโครงการเล็กหรือไม่มีบ้านไม่ได้ตอบว่าได้รับยกเว้นหรือไม่

สิ่งที่ควรทำก่อนวางเงิน

1. ขอเลขโฉนด แผนที่แบ่งแยก ชื่อเจ้าของและผู้ขาย พร้อมเลขใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน หากผู้ขายบอกว่าไม่ต้องขอ ให้ขอเหตุผลและเอกสารที่ใช้ยืนยัน
2. ขอดูใบอนุญาตและแผนผังโครงการฉบับที่ได้รับอนุญาต ไม่ใช้ภาพโฆษณาแทน ตรวจว่าที่ดินที่เลือกอยู่ในขอบเขตและหมายเลขแปลงตรงกัน
3. ติดต่อสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบที่ตั้งโครงการ ตรวจสอบใบอนุญาตและรายการแก้ไขแผนผังที่เกี่ยวกับแปลงนั้นตามขั้นตอนและสิทธิขอข้อมูลของหน่วยงาน
4. ลงพื้นที่เทียบแนวถนน ทางเข้า และตำแหน่งแปลงกับผัง ถ่ายภาพสภาพปัจจุบันโดยไม่ล่วงล้ำที่ดินผู้อื่น ถ้าระยะหรือแนวเขตไม่ชัดให้ใช้ผู้มีความรู้ด้านรังวัดตรวจ
5. อ่านสัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขายให้สัมพันธ์กับเอกสาร ระบุแปลง งานที่ต้องแล้วเสร็จ กำหนดส่งมอบ และผลหากเงื่อนไขไม่สำเร็จ อย่าพึ่งคำรับปากว่าจะเติมเอกสารภายหลัง
6. หากจ่ายเงินไปแล้วแต่เอกสารไม่ตรง ให้เก็บหลักฐานและแจ้งข้อสงสัยเป็นหนังสือก่อนครบกำหนดงวดถัดไป ให้ทนายตรวจสิทธิแทนการหยุดจ่ายหรือบอกเลิกโดยไม่มีเหตุรองรับ

เอกสารที่ควรเตรียมและสิ่งที่ต้องเทียบ

• คู่สัญญา: บัตรหรือหนังสือรับรองบริษัทและอำนาจลงนาม ใช้ตรวจว่าผู้รับเงินเป็นผู้ขายหรือผู้รับมอบอำนาจจริง
• ทรัพย์สิน: โฉนดทั้งหน้าและหลัง ประวัติแบ่งแยก ใบอนุญาตจัดสรรและผังที่ได้รับอนุญาต ใช้เทียบแปลงที่ขายกับแปลงที่อนุญาต
• สาธารณูปโภค: รายการถนน ระบบระบายน้ำและงานที่ผู้ขายตกลงจัดทำ พร้อมเอกสารอนุมัติที่เกี่ยวข้อง ใช้ตรวจว่าคำโฆษณาตรงกับโครงการและงานจริงหรือไม่
• หนี้และการชำระ: ใบจอง สัญญา ใบรับเงิน หลักฐานโอน และรายการจำนอง ใช้ตรวจยอดที่จ่าย ผู้รับเงิน และเงื่อนไขก่อนโอน
• ข้อพิพาท: โฆษณา แชต หนังสือทวงถามและคำชี้แจงจากหน่วยงาน ใช้จัดลำดับว่าผู้ซื้อได้รับข้อมูลอะไรเมื่อใด ไม่โพสต์เอกสารส่วนตัวทั้งหมดในช่องทางสาธารณะ

มีโฉนดแล้ว ทำไมยังต้องดูใบอนุญาต

โฉนดช่วยตรวจสิทธิและข้อมูลของที่ดิน ส่วนใบอนุญาตจัดสรรใช้ตรวจการดำเนินโครงการตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน เป็นคนละเรื่องกัน มาตรา 21 ห้ามทำการจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุญาต และมาตรา 31 กำหนดให้ผู้จัดสรรแสดงใบอนุญาต แผนผัง โครงการ และวิธีการที่ได้รับอนุญาตในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย ณ สำนักงานที่ทำการจัดสรร

เอกสารที่ระบุว่าอยู่ระหว่างยื่นคำขอไม่ใช่หลักฐานว่าอนุญาตแล้ว หากแผนผังขายต่างจากฉบับอนุญาต ต้องตรวจเอกสารแก้ไขตามมาตรา 32 อย่าตีความเองว่าผังใหม่ใช้ได้เพียงเพราะฝ่ายขายลงลายมือชื่อ

สัญญาและใบรับเงินต้องตรวจด้วย

มาตรา 34 กำหนดเรื่องแบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร และส่วนของสัญญาที่ไม่ตรงแบบซึ่งไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อย่อมไม่มีผลใช้บังคับ ไม่ใช่เหตุให้สรุปว่าสัญญาทั้งฉบับเป็นโมฆะทุกกรณี จึงควรเทียบข้อสัญญาทีละข้อ โดยเฉพาะเงื่อนไขส่งมอบและสิทธิเมื่อผู้ขายทำไม่ได้ตามตกลง

มาตรา 35 กำหนดให้ผู้จัดสรรออกหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อเมื่อรับเงินจากผู้ซื้อ ควรตรวจชื่อผู้รับเงิน ยอด วันรับและแปลงที่ชำระให้สัมพันธ์กับสัญญา ถ้าให้จ่ายบัญชีบุคคลอื่น ให้ขอหลักฐานอำนาจรับเงินก่อนโอน

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

งานตรวจอาจช้าหากแปลงผ่านการแบ่งหลายครั้ง มีการแก้ผัง หรือผู้ขายยังส่งเอกสารไม่ครบ เวลาขอคัดและตรวจเอกสารต้องสอบถามสำนักงานที่ดินเจ้าของพื้นที่ ส่วนระยะเวลาขออนุญาตของผู้ขายไม่ควรนำมารับรองเป็นวันโอนที่แน่นอนโดยไม่มีหลักฐาน

ค่าคัดเอกสารราชการ ค่ารังวัดหรือผู้ตรวจงาน และค่าทนายเป็นคนละส่วน ควรขอรายละเอียดงานและค่าใช้จ่ายก่อนว่าจ้าง ไม่สามารถกำหนดราคาเดียวจากจำนวนแปลงอย่างเดียวได้

ข้อผิดพลาดที่พบ

• เชื่อว่าเหลือขายไม่ถึงสิบแปลงจึงไม่ต้องตรวจประวัติแบ่ง ทั้งที่โครงการอาจแบ่งและขายไปแล้วหลายแปลง
• รับโฉนดรายแปลงเป็นหลักฐานแทนใบอนุญาต ทำให้พลาดการตรวจผังและหน้าที่ของผู้จัดสรร
• ลงนามรับทราบว่างานถนนเสร็จแล้วทั้งที่ยังไม่ได้ตรวจ อาจทำให้โต้แย้งข้อเท็จจริงยากขึ้น
• สรุปว่าขอเงินคืนได้ทันทีทุกกรณีที่เอกสารไม่ครบ โดยยังไม่ตรวจสัญญา เหตุผิดหน้าที่ และขั้นตอนแจ้งอีกฝ่าย

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ควรให้ทนายตรวจเมื่อผู้ขายปฏิเสธให้ดูใบอนุญาต ชื่อผู้ขายกับผู้รับอนุญาตไม่ตรง ผังโฆษณาเปลี่ยนทางเข้า หรือใกล้ถึงกำหนดจ่ายแต่เงื่อนไขสำคัญยังไม่ชัด หากชำระแล้วและต้องการเลิกสัญญาหรือเรียกเงินคืน ต้องตรวจสิทธิจากเอกสารจริงก่อนส่งหนังสือ

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายช่วยตรวจความสัมพันธ์ระหว่างผู้ขาย เจ้าของที่ดินและผู้รับอนุญาต เทียบสัญญากับผังและเอกสารอนุญาต ร่างเงื่อนไขก่อนชำระเงินหรือโอน และจัดทำหนังสือสอบถามหรือเจรจาเมื่อพบความไม่ตรงกัน งานตรวจแนวเขตและคุณภาพถนนต้องประสานผู้เชี่ยวชาญด้านนั้น ไม่ใช้ความเห็นทางกฎหมายแทนผลรังวัดหรือตรวจทางวิศวกรรม

ขอบเขตงานของสำนักงานในเรื่องนี้อยู่ที่ บริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ

คำถามที่พบบ่อย

แบ่งขายเก้าแปลง ไม่ต้องมีใบอนุญาตเสมอไปใช่ไหม

ไม่เสมอ ต้องตรวจประวัติแบ่งแปลงเดิมและการแบ่งเพิ่มภายในสามปี รวมทั้งพื้นที่ติดต่อกันและข้อเท็จจริงการจำหน่าย ให้สำนักงานที่ดินตรวจการเข้าเกณฑ์เมื่อข้อมูลยังไม่ชัด

ไม่มีบ้าน ขายแต่ที่ดินเปล่า ยังเป็นการจัดสรรได้ไหม

ได้หากเข้าองค์ประกอบตามมาตรา 4 การมีบ้านไม่ใช่เงื่อนไขที่ต้องมีเสมอ การเรียกว่าแบ่งขายสวนหรือที่ดินเปล่าจึงไม่ใช่คำตอบเรื่องใบอนุญาต

ขอดูใบอนุญาตแล้วผู้ขายให้แต่โฉนด ควรทำอย่างไร

ขอเลขใบอนุญาตและผังที่อนุญาตเป็นหนังสือ แล้วตรวจต่อกับสำนักงานที่ดิน หากผู้ขายยืนยันว่าไม่เข้าเกณฑ์ ให้ขอเหตุผลพร้อมประวัติแบ่ง อย่าวางเงินเพิ่มเพียงเพราะได้รับรูปโฉนด แต่ต้องตรวจหน้าที่ตามสัญญาที่เซ็นแล้วด้วย

ปรึกษาเรื่องนี้

คำเตือน

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

แหล่งกฎหมาย

• พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4–5, 21, 31–32 และ 34–35: นิยาม ใบอนุญาต แผนผังและสัญญา (เอกสารกรมที่ดิน)
• พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568: ตรวจประกอบสถานะกฎหมายฉบับแก้ไข

เรื่องที่เกี่ยวข้อง

ภาพรวมและหัวข้อย่อยในเรื่องนี้รวมอยู่ที่ คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

• ซื้อที่ดินที่ยังไม่แบ่งโฉนด วางมัดจำอย่างไร
• ทางเข้าที่ดินเป็นทางสาธารณะจริงไหม ก่อนซื้อเช็กอย่างไร
• ซื้อที่ดินติดจำนอง ต้องทำอย่างไรให้ปลอดภาระ