ซื้อที่ดินมีสายไฟฟ้าแรงสูงพาดผ่าน ต้องตรวจอะไร
ผู้เขียน: นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ | บริษัท ไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม จำกัด
ที่ดินราคาต่ำกว่าแปลงข้าง ๆ และผู้ขายบอกว่าสร้างโกดังได้ แต่มีสายไฟแรงสูงพาดผ่านกลางแปลง ก่อนวางมัดจำต้องรู้ว่าเหลือพื้นที่ใช้จริงเท่าไร และคำว่า “สร้างได้” มีเอกสารรองรับหรือยัง
คำตอบสั้น
ซื้อที่ดินที่มีสายไฟฟ้าแรงสูงพาดผ่านไม่ได้แปลว่าจะใช้พื้นที่ทั้งหมดหรือสร้างอาคารตามต้องการได้ ต้องยืนยันผู้ดูแลสายไฟ แนวเขตเดินสายและข้อจำกัดที่ใช้กับแปลงจริง แล้วตรวจแผนก่อสร้างกับหน่วยงานอนุญาต กรณีอยู่ในเขตเดินสายของ กฟผ. มีข้อกำหนดและกระบวนการขออนุญาตตามกฎหมายเฉพาะ ห้ามนำระยะห่างของสายไฟแห่งอื่นมาใช้แทน หรือเชื่อเพียงว่าโฉนดมีชื่อผู้ขายจึงสร้างได้ทุกจุด
กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย
- ผู้ซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้าน โกดัง โรงงาน หรือแบ่งใช้พื้นที่ ซึ่งมีสายส่งหรือเสาไฟขนาดใหญ่ในหรือใกล้แปลง
- ผู้ซื้อได้รับคำรับรองจากผู้ขายว่าสามารถปลูกสร้างหรือถมดินได้ แต่ยังไม่มีคำตอบจากผู้ดูแลสายไฟ
- เจ้าของที่ดินจะทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยต้องกำหนดเงื่อนไขผลตรวจแนวสายและพื้นที่ที่ใช้ได้
บทความนี้เป็นแนวทางตรวจทางกฎหมายก่อนซื้อ ไม่ใช่แบบออกแบบระบบไฟหรือคำรับรองความปลอดภัยของระยะใด สายไฟของ กฟผ. กฟภ. กฟน. หรือผู้ดูแลรายอื่นต้องตรวจฐานสิทธิและข้อกำหนดให้ตรงหน่วยงาน ไม่ใช้กฎชุดเดียวโดยดูจากรูปเสา
สิ่งที่ควรทำตอนนี้
- ลงพื้นที่อย่างปลอดภัย ถ่ายภาพเสา สาย และป้ายระบุที่มองเห็นได้จากพื้นดิน บันทึกตำแหน่งแปลงโดยไม่ปีนเสาหรือยื่นอุปกรณ์วัดขึ้นใกล้สาย
- ขอโฉนดหน้าและหลัง พร้อมหนังสือหรือแผนที่เกี่ยวกับแนวสาย สิทธิผ่านที่ดิน การอนุญาตเดิม และค่าทดแทนที่ผู้ขายมี อย่าอาศัยคำบอกว่าสายอยู่มานานจึงไม่มีปัญหา
- ติดต่อหน่วยงานผู้ดูแลสายเพื่อขอให้ตรวจแปลงและแนวเขต โดยส่งเลขโฉนด ตำบล อำเภอ รูปแปลง และแผนใช้พื้นที่ที่ชัด หากยังไม่ทราบเจ้าของสายให้สอบถามก่อนใช้คู่มือหน่วยงานใด
- ให้ผู้ออกแบบนำข้อมูลแนวเขตที่ยืนยันแล้ววางทับผังที่ดิน ตรวจอาคาร ทางเข้า การใช้เครื่องจักร และพื้นที่ที่ต้องกันไว้ ส่งข้อสงสัยให้หน่วยงานตอบเป็นลายลักษณ์อักษร
- ตรวจผังเมืองและข้อกำหนดอาคารกับหน่วยงานอนุญาตในพื้นที่แยกจากเรื่องสายส่ง การได้รับคำตอบด้านไฟฟ้าไม่แทนใบอนุญาตก่อสร้างหรืออนุญาตประกอบกิจการ
- ก่อนจ่ายมัดจำ ตกลงระยะตรวจสอบ ผู้จัดหาเอกสาร เงื่อนไขเมื่อใช้ตามวัตถุประสงค์ไม่ได้ และวิธีคืนเงินให้ชัด หากจ่ายแล้วให้ตรวจสัญญาก่อนอ้างสิทธิยกเลิก
ต้องรู้ว่าเป็นสายของใครก่อนเปิดคู่มือ
เสาและสายที่เห็นไม่ได้บอกข้อจำกัดครบ การไฟฟ้าแต่ละหน่วยงานอาจใช้อำนาจและมีเอกสารสิทธิต่างกัน ผู้ซื้อต้องถามให้ได้ว่าใครรับผิดชอบสายช่วงนี้ และเอกสารใดกำหนดเขตที่กระทบแปลง
สำหรับ กฟผ. เว็บไซต์หน่วยงานมีคู่มือขออนุญาตก่อสร้างโรงเรือนหรือสิ่งอื่นและปลูกต้นไม้ในเขตเดินสายตามข้อยกเว้นมาตรา 32 แห่งพระราชบัญญัติการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2511 การมีช่องทางขออนุญาตไม่ใช่คำรับรองว่าจะได้รับอนุญาตในทุกแบบ
ดูขอบเขตที่ใช้ได้ ไม่ใช่ดูแค่ว่ามีเสาในแปลงหรือไม่
สายพาดผ่านแม้เสาอยู่นอกโฉนดก็ยังต้องตรวจผลกระทบ ห้ามคำนวณพื้นที่ใช้ได้จากระยะสายที่เห็นด้วยตาหรือจากระยะห่างตัวเลขเดียวที่พบในอินเทอร์เน็ต ต้องใช้ข้อมูลแนวเขตและข้อกำหนดที่หน่วยงานยืนยันสำหรับสายและแปลงนั้น
ให้ผู้ขายส่งหนังสืออนุญาตเดิมทั้งฉบับ แล้วตรวจว่าครอบคลุมกิจกรรมใด มีเงื่อนไขอะไร และใช้กับแผนของผู้ซื้อได้หรือไม่ อย่าตีความว่าเคยปลูกพืชได้จึงสร้างโกดังได้ด้วย
โฉนดสะอาดไม่ได้ตอบเรื่องการใช้ประโยชน์ครบ
ตรวจรายการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินควบคู่กับข้อจำกัดตามกฎหมายเฉพาะ การไม่เห็นข้อความเกี่ยวกับสายไฟในสำเนาที่ผู้ขายส่งมาไม่พอให้รับรองว่าไม่มีข้อจำกัด
ถ้ามีสิทธิผ่านหรือเอกสารยินยอม ต้องอ่านขอบเขตและแผนที่แนบท้ายด้วย หลักการตรวจภาระในแปลงอ่านได้ใน ซื้อที่ดินทางเข้าเป็นภาระจำยอม ต้องตรวจอะไร ก่อนจ่ายมัดจำ แต่ไม่ควรถือว่าสิทธิของการไฟฟ้าทุกแบบเป็นภาระจำยอมเอกชนเหมือนกัน
ตรวจสร้างโกดังได้กับตรวจสายไฟ ต้องทำทั้งสองเรื่อง
ให้ระบุแผนจริง เช่น ประเภทกิจการ ตำแหน่งอาคาร และการเข้าถึง แทนการถามกว้าง ๆ ว่าใช้ที่ดินได้ไหม แล้วให้ผู้มีความรู้ด้านออกแบบตรวจข้อกำหนดทางเทคนิคกับหน่วยงาน
ถ้าผังเมืองหรือข้อกำหนดอาคารไม่รองรับ ต่อให้ผ่านเรื่องแนวสายก็ยังอาจทำโครงการไม่ได้ ดู ตรวจผังเมืองก่อนซื้อที่ดินทำโกดัง ต้องทำอย่างไร และแยกตรวจแนวเวนคืนใน ซื้อที่ดินติดแนวเวนคืน ตรวจอย่างไรก่อนวางมัดจำ เมื่อมีเหตุเกี่ยวข้อง ไม่ใช้ผลตรวจอย่างหนึ่งแทนอีกอย่าง
เงื่อนไขก่อนมัดจำควรตอบข้อใด
ระบุเอกสารที่ผู้ขายต้องส่ง วันสิ้นสุดการตรวจ วัตถุประสงค์ใช้พื้นที่ และผลเมื่อข้อมูลจากหน่วยงานไม่ตรงกับที่ตกลง เช่น จะปรับแบบ เจรจาราคา หรือยุติและคืนเงินอย่างไร ข้อความต้องสอดคล้องกับการแบ่งความเสี่ยงที่ทั้งสองฝ่ายยอมรับ
ถ้าไม่มีเงื่อนไขรองรับ การพบข้อจำกัดภายหลังไม่ได้แปลว่าจะได้เงินมัดจำคืนแน่นอน ต้องตรวจการเปิดเผยข้อมูล คำรับรองและข้อสัญญาจริง อย่าลงนามรับรู้ข้อจำกัดทุกประการทั้งที่ยังไม่ได้รับเอกสารแนบ
เอกสารที่ควรเตรียม
- คู่สัญญา: เอกสารผู้ขายและอำนาจลงนาม ใช้ตรวจว่าผู้ให้ข้อมูลและผู้จะโอนมีสิทธิจริง
- ทรัพย์สิน: โฉนดหน้าและหลัง รูปแปลง ผลรังวัด และภาพพื้นที่ ใช้ระบุตำแหน่งที่จะให้หน่วยงานตรวจ
- ข้อจำกัดสายไฟ: หนังสือแจ้งแนวเขต แผนที่ สิทธิใช้พื้นที่ หนังสือยินยอม ใบอนุญาตเดิม และข้อมูลค่าทดแทนถ้ามี ใช้ตรวจขอบเขตและเงื่อนไข ไม่สรุปว่าจะได้ค่าทดแทนใหม่เพราะเปลี่ยนเจ้าของ
- โครงการและค่าใช้จ่าย: ผังใช้พื้นที่ แบบเบื้องต้น ราคาที่ตกลง สัญญาจองหรือมัดจำ ใช้ประเมินพื้นที่ใช้งานจริงและผลหากต้องเปลี่ยนแบบ
- ข้อพิพาทหรือมรดก: หนังสือคัดค้านหรือคำสั่งหน่วยงานเมื่อมี และหลักฐานอำนาจจัดการมรดกเฉพาะกรณีผู้ขายดำเนินการแทนกองมรดก
ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย
การตรวจอาจช้าลงเมื่อไม่ทราบผู้ดูแลสาย ต้องค้นแผนที่เก่า แนวสายครอบหลายแปลง หรือแบบโครงการยังไม่ชัด ควรตกลงวันตรวจเอกสารและวันโอนให้สัมพันธ์กัน ไม่ใช้เวลาขออนุญาตตามคู่มือเป็นคำรับรองว่าการซื้อขายทั้งหมดจะเสร็จตามนั้น
แยกค่าเอกสารและค่าธรรมเนียมที่หน่วยงานเรียกตามงานจริง ค่ารังวัดหรือผู้ออกแบบ และค่าทนายตรวจสิทธิหรือสัญญา ไม่มีตัวเลขเหมารวมที่ครอบคลุมทุกโครงการ และไม่ควรตั้งงบย้ายสายไฟก่อนหน่วยงานประเมินความเป็นไปได้
ข้อผิดพลาดที่ทำให้เสียสิทธิหรือเสียเวลา
- ซื้อเพราะราคาถูกโดยยังไม่คำนวณพื้นที่ใช้ได้จริง
- เชื่อว่าระยะจากเสาถึงอาคารเพียงตัวเดียวพอรับรองความปลอดภัย
- ใช้คำรับรองของผู้ขายแทนคำตอบจากผู้ดูแลสายไฟ
- คิดว่าใบอนุญาตเดิมใช้กับโครงการใหม่ได้เสมอ
- ถมดิน ใช้เครน หรือยกวัสดุใกล้สายก่อนตรวจข้อกำหนด
- เซ็นรับรู้ข้อจำกัดและจ่ายมัดจำโดยไม่มีวิธีจัดการเมื่อผลตรวจไม่ผ่าน
จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล
ควรให้ทนายตรวจเมื่อแนวสายกินพื้นที่หลักของโครงการ ผู้ขายไม่มีเอกสารแต่ขอรับเงินก่อน มีสิทธิหรือคำสั่งหน่วยงานที่อ่านขอบเขตไม่ชัด หรือพบข้อจำกัดหลังจ่ายมัดจำแล้ว ต้องแยกความเสี่ยงการใช้ที่ดินออกจากสิทธิเรียกเงินคืน
ทนายช่วยอะไรได้บ้าง
ทนายช่วยตรวจเอกสารสิทธิและข้อจำกัด ประสานคำถามกับหน่วยงานและผู้ออกแบบ ร่างเงื่อนไขตรวจสอบก่อนซื้อ และกำหนดผลเมื่อใช้พื้นที่ตามแผนไม่ได้ งานกฎหมายไม่แทนการรับรองแบบหรือระยะปลอดภัยของวิศวกรและหน่วยงานเจ้าของระบบ
ขอบเขตงานที่เกี่ยวข้องดูได้ที่ บริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ เช็กโฉนด ทางเข้า และผังเมือง และใช้ คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ฉบับสมบูรณ์ 2026 แยกคำถามอื่นที่ต้องตรวจก่อนตัดสินใจ
คำถามที่พบบ่อย
สายพาดผ่านแต่เสาอยู่นอกแปลง ต้องตรวจหรือไม่
ต้องตรวจ เพราะตำแหน่งเสาไม่ใช่ข้อมูลทั้งหมดของแนวเขตและข้อจำกัดที่อาจพาดผ่านแปลง
มีโฉนดแล้วสร้างอาคารใต้สายได้ไหม
ยังตอบไม่ได้จากโฉนดเพียงอย่างเดียว ต้องตรวจแนวเขต ข้อกำหนดของผู้ดูแลสาย และกฎหมายอาคารกับแผนจริง
ซื้อแล้วจะขอให้ย้ายสายได้ไหม
อย่ารับรองความเป็นไปได้หรือค่าใช้จ่ายก่อนหน่วยงานเจ้าของระบบตรวจ การซื้อที่ดินไม่ได้ทำให้ผู้ซื้อมีสิทธิสั่งย้ายสายตามต้องการโดยอัตโนมัติ
ติดต่อเพื่อเตรียมตรวจเอกสาร
ในการติดต่อครั้งแรก แจ้งเฉพาะข้อมูลเบื้องต้น ไม่โพสต์โฉนด สัญญา เลขบัตรประชาชน หรือข้อมูลคู่กรณีในพื้นที่สาธารณะ รอคำแนะนำช่องทางรับเอกสารจากสำนักงานก่อน
คำเตือน
เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ
📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)
- กฟผ.: คู่มือการขออนุญาตก่อสร้างโรงเรือนหรือสิ่งอื่นและปลูกต้นไม้ในเขตเดินสายไฟฟ้า ตามข้อยกเว้นมาตรา 32
- กฟผ.: ระบบส่งไฟฟ้า หัวข้อข้อกำหนดเพื่อความปลอดภัยในเขตเดินสายไฟฟ้าและช่องทางติดต่อ
ตรวจแหล่งข้อมูลเพื่อจัดทำต้นฉบับวันที่ 19 ตุลาคม 2569
