14 October 2026 นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์

ข้างบ้านขุดดินจนบ้านร้าว ต้องทำอย่างไร

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · ตรวจข้อมูล 14 ตุลาคม 2569

ข้างบ้านเริ่มขุดฐานรากหรือทำบ่อ ไม่นานกำแพงเริ่มเอียง ประตูปิดไม่สนิท และมีรอยร้าวใหม่ เจ้าของงานบอกว่าขุดในที่ของตนเองจึงไม่เกี่ยวกับบ้านเรา สิ่งที่ต้องทำก่อนเถียงเรื่องค่าซ่อมคือกันคนออกจากบริเวณเสี่ยงและเก็บหลักฐานสภาพเดิมเท่าที่ทำได้อย่างปลอดภัย

การขุดในที่ดินของตนเองไม่ได้ให้สิทธิทำให้ที่ดินข้างเคียงเสียความมั่นคง มาตรา 1343 ห้ามขุดหรือบรรทุกน้ำหนักเกินควรจนอาจเป็นอันตรายแก่ที่ดินติดต่อ เว้นแต่จัดการป้องกันเพียงพอ หากบ้านร้าวต้องตรวจเหตุเชื่อมโยงกับงานขุดและผู้รับผิดก่อนเรียกแก้ไขหรือค่าเสียหาย ไม่ควรสรุปจากรอยร้าวเพียงภาพเดียวว่าเป็นความผิดของเจ้าของที่ดินหรือผู้รับเหมารายใด

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

บ้าน กำแพง หรือพื้นใกล้แนวเขตเริ่มทรุดหลังที่ดินข้างเคียงขุดบ่อ ขุดฐานรากหรือขุดร่อง
งานขุดยังดำเนินอยู่และมีสัญญาณเสี่ยงดินพัง แม้ยังไม่มีค่าซ่อมที่สรุปได้ ต้องตรวจการป้องกันทันที
มีการกองดินหรือวัสดุหนักใกล้แนวเขตร่วมกับงานขุด ต้องให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจทั้งสองเหตุ
หากเป็นน้ำไหลจากการถมดิน ให้แยกประเด็นทางระบายน้ำ ส่วนอาคารก่อสร้างรุกล้ำเป็นอีกเรื่องหนึ่ง ไม่ใช้คำว่าแนวเขตเหมารวมทุกปัญหา

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

ถ้ามีดินเคลื่อน กำแพงเอียง หรือรอยร้าวขยายเร็ว ให้งดใช้บริเวณเสี่ยงและแจ้งเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นที่รับผิดชอบพื้นที่ อย่าลงไปวัดหลุมหรือค้ำกำแพงเองเพื่อเก็บภาพ
ถ่ายภาพจากพื้นที่ที่ตนมีสิทธิเข้าถึง เก็บภาพมุมกว้างแสดงตำแหน่งงานขุดและภาพรอยร้าวพร้อมวันเวลา เปรียบเทียบภาพก่อนเริ่มงาน ถ้าไม่มีให้รวบรวมประวัติซ่อมและภาพจากช่วงใกล้เคียงโดยไม่อ้างว่าเป็นสภาพก่อนงานแน่นอน
แจ้งเจ้าของงานและผู้ควบคุมงานเป็นหนังสือ ระบุจุดผิดปกติ วันพบ และขอให้ตรวจร่วมพร้อมมาตรการป้องกัน บันทึกชื่อผู้รับเรื่องและคำตอบ ไม่เข้าไปหยุดเครื่องจักรหรือปิดทางงานด้วยตนเอง
ให้วิศวกรที่มีคุณสมบัติเหมาะสมกับงานตรวจความปลอดภัย สาเหตุที่เป็นไปได้ และวิธีลดความเสียหาย ขอรายงานที่แยกรอยเดิมจากรอยใหม่ ข้อจำกัดการตรวจ และงานแก้ไขเร่งด่วน
นำข้อมูลแจ้งสำนักงานเขตในกรุงเทพมหานคร หรือเทศบาล/องค์การบริหารส่วนตำบลที่รับผิดชอบในต่างจังหวัด เพื่อขอให้ตรวจตามอำนาจในพื้นที่ พร้อมถามสถานะใบอนุญาตหรือการแจ้งงานที่เกี่ยวข้อง ขอเลขรับเรื่องเพื่อใช้ติดตาม ไม่สรุปว่าทุกงานขุดต้องขออนุญาตแบบเดียวกัน
ทำบัญชีค่าตรวจ ค่าป้องกันฉุกเฉินและค่าซ่อมแยกรายการ เก็บหลักฐานก่อนซ่อมและระหว่างซ่อมเท่าที่ปลอดภัย จากนั้นให้ทนายตรวจหนังสือเรียกร้องหรือมาตรการทางศาลหากอันตรายยังดำเนินต่อ โดยไม่รอให้ความเสียหายทั้งหมดยุติจึงเริ่มตรวจสิทธิ

ห่างแนวเขตพอแล้ว ก็ยังต้องป้องกันดินพัง

มาตรา 1342 แยกประเภทงานไว้ต่างกัน บ่อ สระ และหลุมบางประเภทห้ามขุดในระยะสองเมตรจากแนวเขต ส่วนคูหรือร่องเพื่อวางท่อมีเกณฑ์เกี่ยวกับครึ่งหนึ่งของความลึกและระยะหนึ่งเมตร จึงห้ามนำระยะเดียวไปใช้กับงานขุดทุกชนิด ต้องตรวจชนิดงานและกฎอื่นของพื้นที่ประกอบ

มาตรา 1343 เน้นความมั่นคงของที่ดินติดต่อ การทำงานห่างแนวเขตถึงระยะหนึ่งหรือมีเอกสารจากหน่วยงาน ไม่ได้เป็นคำตอบว่าป้องกันความเสียหายแก่เพื่อนบ้านเพียงพอแล้วเสมอไป วิธีขุด ชั้นดิน และระบบค้ำยันเป็นข้อมูลที่ต้องให้ผู้มีความรู้ตรวจ

มาตรา 1337 ให้สิทธิเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จัดการให้ความเสียหายหรือความเดือดร้อนเกินสมควรสิ้นไป โดยไม่ตัดสิทธิเรียกค่าทดแทน ส่วนการเรียกค่าเสียหายฐานละเมิดตามมาตรา 420 ต้องตรวจการกระทำ ความจงใจหรือประมาท ความเสียหาย และเหตุสัมพันธ์กัน

ต้องแยกเจ้าของที่ดิน ผู้ว่าจ้าง ผู้รับเหมา และผู้ปฏิบัติงานจากเอกสารจริง ไม่ใช่เห็นชื่อเจ้าของโฉนดแล้วสรุปว่าต้องชดใช้ทุกกรณี การกำหนดตัวผู้ถูกเรียกร้องผิดอาจทำให้เสียเวลาขณะงานยังดำเนินอยู่

เอกสารที่ควรเตรียม

เอกสารสิทธิและผู้เกี่ยวข้อง: โฉนดหรือหลักฐานสิทธิในบ้าน สัญญาเช่าถ้ามี ข้อมูลเจ้าของแปลงข้างเคียงและป้ายโครงการ ใช้ตรวจสิทธิผู้เรียกร้องและตัวบุคคลที่เกี่ยวข้อง
เอกสารทรัพย์สิน: แบบบ้าน ประวัติซ่อม ภาพก่อนงานและภาพรอยร้าวตามวันเวลา ใช้เทียบสภาพและตำแหน่ง ไม่ต้องไปเก็บหลักฐานในพื้นที่อันตราย
เอกสารค่าใช้จ่ายหรือหนี้: ใบเสนอราคาซ่อม รายงานวิศวกร ใบเสร็จป้องกันความเสียหาย และกรมธรรม์ถ้ามี ใช้แยกยอดที่เกิดจริงจากยอดประมาณ
เอกสารข้อพิพาท: หนังสือแจ้งเจ้าของงาน คำตอบ บันทึกตรวจร่วมและเลขรับเรื่องราชการ ใช้แสดงลำดับการแจ้งปัญหา เอกสารเจ้ามรดกหรือทายาทใช้เพิ่มเมื่อเจ้าของทรัพย์เสียชีวิตและต้องตรวจผู้มีอำนาจดำเนินการ

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

ความปลอดภัยต้องประเมินตามหน้างาน ไม่ควรนัดรอเป็นจำนวนวันตายตัว ระยะเวลาพิสูจน์สาเหตุขึ้นกับการเข้าตรวจและข้อมูลโครงสร้าง สำหรับค่าเสียหายมูลละเมิด มาตรา 448 วางหลักหนึ่งปีนับแต่รู้ถึงการละเมิดและรู้ตัวผู้ต้องใช้ค่าสินไหม หรือสิบปีนับแต่วันทำละเมิด พร้อมข้อยกเว้นกรณีมูลเป็นความผิดอาญาที่มีอายุความยาวกว่า ต้องแยกกำหนดตามสิทธิที่ใช้ ไม่ถือว่าร้องเรียนท้องถิ่นแล้วหยุดอายุความแพ่ง

ค่าใช้จ่ายที่ต้องประเมินมีค่าตรวจวิศวกรรมและมาตรการชั่วคราว ค่าซ่อมตามขอบเขตที่พิสูจน์ได้ ค่าธรรมเนียมศาลเมื่อจำเป็น และค่าทนายตามงานเจรจาหรือคดี ยังระบุตัวเลขใช้ทุกบ้านไม่ได้ เพราะโครงสร้างและความเสี่ยงต่างกัน ควรให้ผู้ตรวจและผู้รับงานแยกใบเสนอราคา

ข้อผิดพลาดที่ทำให้เสียสิทธิหรือเกิดข้อพิพาทเพิ่ม

รีบฉาบปิดรอยร้าวทั้งหมดก่อนบันทึกสภาพ ทำให้เปรียบเทียบความเสียหายยาก หากจำเป็นต้องซ่อมเพื่อความปลอดภัยให้เก็บหลักฐานเท่าที่ทำได้ก่อน
ลงไปในหลุมขุดหรือเข้าเขตงานโดยไม่ได้รับอนุญาต เสี่ยงอุบัติเหตุและเกิดข้อพิพาทเพิ่ม
เซ็นรับเงินช่วยเหลือพร้อมข้อความยุติทุกสิทธิ ทั้งที่ยังไม่รู้ความเสียหายโครงสร้าง
รอให้บ้านเสียหายครบก่อนแจ้ง ทั้งที่มาตรการป้องกันและหลักฐานหน้างานอาจทำได้ตั้งแต่เริ่มพบอาการ

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ควรให้ทนายประสานกับวิศวกรเมื่อขอให้ตรวจแล้วถูกปฏิเสธ งานยังเสี่ยงทำให้ดินเคลื่อน มีผู้รับเหมาหลายราย หรือได้รับข้อเสนอชดใช้ที่ให้สละสิทธิทั้งหมด หากต้องพิจารณามาตรการคุ้มครองชั่วคราวต้องมีข้อเท็จจริงและพยานรองรับ ศาลเป็นผู้พิจารณา ไม่ใช่ยื่นแล้วหยุดงานได้แน่นอน

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายตรวจสิทธิในทรัพย์และตัวผู้รับผิด จัดลำดับหลักฐาน ร่างหนังสือแจ้งเหตุและขอตรวจร่วม ประสานนำข้อเท็จจริงเข้าหน่วยงาน เจรจาขอบเขตซ่อมกับเงื่อนไขรับผิด และประเมินคำฟ้องหรือคำขอคุ้มครองเมื่อจำเป็น รายงานด้านโครงสร้างต้องออกโดยผู้มีคุณสมบัติเหมาะสม ไม่ใช่ข้อรับรองจากทนาย

ขอบเขตงานของสำนักงานอยู่ในหน้า คดีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ควรตกลงงานที่จะให้ดำเนินการและค่าบริการก่อนเริ่มงาน

คำถามที่พบบ่อย

เขามีใบอนุญาตแล้ว เราเรียกร้องไม่ได้หรือ

ยังต้องตรวจหน้าที่ป้องกันและเหตุแห่งความเสียหาย ใบอนุญาตกับความรับผิดทางแพ่งเป็นคนละประเด็น แต่ต้องมีหลักฐานว่างานนั้นเกี่ยวข้องกับความเสียหาย ไม่ใช่อ้างรอยร้าวอย่างเดียว

ไม่มีรูปก่อนเริ่มขุด ทำอะไรได้บ้าง

รวบรวมภาพเก่าที่มี ประวัติซ่อม ผู้เห็นสภาพ และให้วิศวกรตรวจพร้อมระบุข้อจำกัด การไม่มีรูปก่อนงานทำให้พิสูจน์ยากขึ้น แต่ไม่ควรสร้างหรือย้อนวันที่หลักฐานขึ้นมาเอง

บทความที่ช่วยตรวจเรื่องต่อเนื่อง

ภาพรวมการแยกประเด็นอยู่ใน คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ฉบับสมบูรณ์ 2026

ติดต่อไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม

ส่งคำว่า “ข้างบ้านขุดดิน” พร้อมจังหวัดและวันที่เริ่มพบรอยร้าว ทาง LINE @thaichineselawfirm เพื่อรับรายการเอกสารเบื้องต้น

คำเตือน

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)

ตรวจแหล่งอ้างอิงเมื่อ 14 ตุลาคม 2569 ไม่ได้อ้างเลขคำพิพากษาในบทความนี้