รายละเอียดผลงาน
  • วันที่ 11 August 2026
  • หมวดหมู่ ความคืบหน้าคดี
  • สถานที่ จังหวัดเพชรบุรี

การจัดระเบียบที่ดินและเตรียมฟ้องขับไล่ จากเอกสารสิทธิสู่การลงพื้นที่จริง



REAL ESTATE LITIGATION & LAND DISPUTE MANAGEMENT

การจัดระเบียบที่ดินและการเตรียมฟ้องขับไล่
จากปัญหาในพื้นที่ สู่การลงหน้างานจริงเพื่อหาทางออกให้ลูกค้า

"เพราะเอกสารบอกสิทธิ แต่พื้นที่จริงบอกข้อเท็จจริง"

การจัดการคดีที่ดินไม่ได้จบแค่การส่งหนังสือเตือนจากห้องทำงาน เพราะสิ่งที่ปรากฏบนโฉนดกับสภาพการครอบครองจริงมักมีรายละเอียดที่แตกต่างกัน การก้าวเท้าลงพื้นที่จริงเพื่อตรวจสอบแนวเขตและรับฟังข้อเท็จจริงจากผู้เกี่ยวข้อง จึงเป็นขั้นตอนสำคัญที่ช่วยให้การเตรียมคดีมีความรัดกุมและแก้ปัญหาให้ลูกค้าได้อย่างตรงจุด

ที่มาของปัญหา: เมื่อข้อเท็จจริงหน้างาน ไม่ตรงกับเอกสารบนโต๊ะ

ในคดีนี้ ลูกความถือครองที่ดินแปลงใหญ่ในพื้นที่ต่างจังหวัด แต่เมื่อเวลาผ่านไป สภาพการใช้ประโยชน์ในพื้นที่เริ่มเกิดปัญหาความไม่ชัดเจน เนื่องจากมีทั้งสัญญาเช่าเดิมที่ครบกำหนด มีผู้เข้ามาพักอาศัยในพื้นที่ และแนวเขตติดต่อกับที่ดินแปลงข้างเคียงเริ่มคลาดเคลื่อน ลูกความจึงมอบหมายให้ทีมทนายความเข้ามาช่วยจัดระเบียบสิทธิในที่ดิน และเตรียมดำเนินกระบวนการทางกฎหมายเพื่อฟ้องขับไล่

หากทนายความประเมินคดีจากเอกสารบนโต๊ะเพียงอย่างเดียวแล้วรีบยื่นฟ้องต่อศาลทันที มักก่อให้เกิดความเสี่ยงสำคัญ 3 ประการ:

1. ไม่ทราบตัวตนผู้ครอบครองปัจจุบัน:  ผู้ที่อาศัยอยู่ในพื้นที่จริงอาจไม่ใช่คู่สัญญาเดิม แต่เป็นผู้รับช่วงต่อหรือผู้มาขออาศัย หากระบุตัวจำเลยผิดคน คดีอาจสะดุดและเสียเวลาในชั้นศาล
2. แนวเขตทางกายภาพไม่ตรงกับระวางแผนที่:  แนวเสารั้ว ลวดหนาม หรือสิ่งปลูกสร้างจริง อาจร่นหรือล้ำจากแนวเขตที่ดินตามเอกสารสิทธิ์ของทางราชการ
3. ไม่รู้ข้อโต้แย้งล่วงหน้า:  หากไม่เคยลงพื้นที่ไปพูดคุย ทนายความจะไม่ทราบเลยว่าผู้ครอบครองหรือแปลงข้างเคียงเข้าใจเรื่องแนวเขตอย่างไร หรือมีข้อโต้แย้งเรื่องสิทธิครอบครองในประเด็นใดบ้าง

ด้วยเหตุนี้ การจัดการคดีอย่างรอบคอบจึงต้องเริ่มต้นจากการลงไปดูพื้นที่จริง เพื่อรวบรวมข้อเท็จจริงให้ครบถ้วนก่อนกำหนดแนวทางทางกฎหมาย

BOOTS-ON-THE-GROUND CASE STUDY

เราเข้าไปช่วยแก้อย่างไร: การลงพื้นที่จริงเพื่อหาข้อเท็จจริง

ทีมทนายความ Thai Chinese Law Firm วางกระบวนการทำงานอย่างเป็นระบบ โดยเริ่มต้นจากการตรวจสอบสัญญา ออกหนังสือบอกกล่าวอย่างเป็นทางการ ไปจนถึงการลงพื้นที่จริง

การศึกษาแผนผังและวิเคราะห์สัญญาเดิมก่อนลงพื้นที่
1. ตรวจสัญญาเดิมและส่งหนังสือบอกกล่าว

รวบรวมสัญญาเช่าที่ดินและเอกสารสิทธิ์ทั้งหมด วิเคราะห์เงื่อนไขข้อกฎหมาย และจัดทำหนังสือบอกกล่าว (Notice) ส่งถึงผู้เกี่ยวข้องอย่างเป็นทางการ

การตรวจสอบระวางแผนที่เทียบกับสภาพเส้นทางจริงระหว่างเดินทาง
2. ตรวจระวาง ณ สำนักงานที่ดินในพื้นที่

เข้าตรวจสอบข้อมูลระวางและแผนที่ ณ สำนักงานที่ดินในพื้นที่ นำพิกัดทางราชการมาทาบกับสภาพภูมิประเทศจริงระหว่างเดินทางเข้าพื้นที่

การตรวจสอบสภาพแนวรั้วและการครอบครองจริงในพื้นที่
3. สำรวจแนวเขตและสภาพการครอบครอง

เดินตรวจสอบแนวเสารั้วลวดหนาม ร่องรอยการเข้าทำประโยชน์ และทางสัญจรในแปลงที่ดินจริง เพื่อบันทึกพิกัดและภาพถ่ายข้อเท็จจริงหน้างาน

การเดินสำรวจพื้นที่จริงและรับฟังข้อเท็จจริงร่วมกับคนในพื้นที่ริมทางลูกรัง
4. พูดคุยรับฟังผู้เกี่ยวข้องด้วยตนเอง

เดินสอบถามผู้พักอาศัยริมทางลูกรังอย่างสุภาพเพื่อรับฟังข้อติดขัด และเข้าพบผู้ใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงข้างเคียงเพื่อความชัดเจนเรื่องแนวเขตติดต่อ

ความทุ่มเทหน้างาน: การลงสำรวจพื้นที่จริงตลอดทั้งวัน

การลงพื้นที่ครั้งนี้ ทีมทนายความใช้เวลาอยู่กับพื้นที่จริงตลอดทั้งวัน เดินสำรวจตามแนวคันคูดินและทางลูกรังกลางแจ้งท่ามกลางแดดและฝุ่น เพื่อตรวจสอบให้เห็นกับตาว่าสภาพจริงตรงกับระวางหรือไม่ พร้อมทั้งเปิดโต๊ะพูดคุยรับฟังข้อมูลจากคนในพื้นที่อย่างให้เกียรติ

การลงพื้นที่รับฟังข้อมูลด้วยตนเอง ช่วยให้ทนายความเห็นสภาพปัญหาที่แท้จริง และรู้ว่าประเด็นใดมีโอกาสเจรจา ประเด็นใดต้องใช้กระบวนการทางกฎหมาย

ทางออกที่มอบให้ลูกค้า: รู้แนวเขตและข้อโต้แย้งจริง ก่อนขึ้นสู่ศาล

หลังเสร็จสิ้นภารกิจหน้างาน ทีมทนายความนำข้อเท็จจริงทั้งหมดมาประชุมสรุปร่วมกับลูกค้าในวันเดียวกัน เพื่อแปลงข้อมูลหน้างานให้เป็นแนวทางการดำเนินคดีที่ชัดเจน:

1. ปรับปรุงหนังสือบอกกล่าวให้ตรงกับผู้ครอบครองจริง

นำข้อมูลตัวตนและสถานะของผู้พักอาศัยที่พบจริงหน้างาน มาแก้ไขเพิ่มเติมหนังสือบอกกล่าวให้ถูกต้องตามตัวบุคคล เพื่อลดความเสี่ยงจากการส่งหนังสือไม่ตรงกับผู้ครอบครองจริง

2. แยกแยะส่วนที่เจรจาได้ กับส่วนที่ต้องดำเนินคดี

การพูดคุยกับผู้ใช้ประโยชน์ในแปลงข้างเคียงช่วยให้เข้าใจข้อติดขัดร่วมกัน ส่วนใดที่สามารถปรับความเข้าใจหรือกำหนดแนวเขตให้ถูกต้องได้ ก็หาข้อยุติโดยไม่ต้องเกิดข้อพิพาท

3. วางสำนวนฟ้องขับไล่บนฐานข้อเท็จจริงที่แน่นหนา

สำหรับส่วนที่ไม่สามารถส่งมอบพื้นที่ได้ ทนายความสามารถยกร่างคำฟ้องขับไล่โดยมีข้อมูลแนวเขต ภาพถ่ายพยานหลักฐาน และทราบประเด็นโต้แย้งที่อาจเกิดขึ้น ช่วยให้การยกร่างคำฟ้องและการกำหนดคำขอท้ายฟ้องอยู่บนพื้นฐานของข้อเท็จจริงและพยานหลักฐานที่ตรวจสอบจากหน้างานจริง

"การจัดการคดีที่ดินไม่ได้จบแค่การส่งจดหมายจากสำนักงาน
การลงพื้นที่พูดคุยกับผู้ครอบครองจริง ช่วยให้รู้แนวเขตและข้อโต้แย้งก่อนเข้าสู่กระบวนการศาล"

บริการด้านกฎหมายที่ดินและข้อพิพาทอสังหาริมทรัพย์

Thai Chinese Law Firm ให้บริการดูแลและจัดการสิทธิในที่ดินอย่างครบวงจร:

การตรวจสอบสถานะที่ดินและการครอบครอง (Land Due Diligence)

ตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารสิทธิ์ ประวัติการถือครอง และลงสำรวจสภาพการครอบครองจริงก่อนการลงทุนหรือพัฒนาโครงการ

การตรวจสอบแนวเขต ระวาง และข้อเท็จจริงในพื้นที่

ตรวจสอบความสอดคล้องระหว่างแนวเขตทางกายภาพกับระวางแผนที่ของทางราชการ เพื่อป้องกันปัญหาแนวเขตทับซ้อน

การเจรจาไกล่เกลี่ยข้อพิพาทการครอบครองและการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ประสานความเข้าใจระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์ ผู้ครอบครอง และที่ดินแปลงข้างเคียง เพื่อหาจุดกึ่งกลางในการใช้ประโยชน์ร่วมกัน

การจัดทำหนังสือบอกกล่าวและการดำเนินคดีฟ้องขับไล่

จัดทำเอกสารแจ้งสิทธิอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และการว่าความดำเนินคดีในชั้นศาลบนฐานพยานหลักฐานหน้างานที่ชัดเจน

CONTACT THAI CHINESE LAW FIRM

ปรึกษาทีมกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ Thai Chinese Law Firm

หากท่านมีข้อสงสัยหรือมีข้อพิพาทเกี่ยวกับการครอบครองที่ดิน สามารถนำเอกสารและข้อเท็จจริงเบื้องต้นมาปรึกษาทีมทนายความ Thai Chinese Law Firm เพื่อร่วมกันประเมินแนวทางที่เหมาะสมได้ครับ

ทางสำนักงานจะแจ้งขอบเขตงาน เอกสารที่ต้องจัดเตรียม ค่าบริการ และระยะเวลาดำเนินการอย่างชัดเจนก่อนเริ่มงานเสมอครับ

หมายเหตุ (Disclaimer)

เนื้อหานี้จัดทำขึ้นเพื่อแบ่งปันแนวทางการทำงานและให้ความรู้ทางกฎหมายเบื้องต้น โดยอ้างอิงจากขั้นตอนการปฏิบัติงานจริงและมีการปกปิดข้อมูลส่วนบุคคล รายละเอียดเฉพาะของทรัพย์ และคู่กรณีเพื่อคุ้มครองความเป็นส่วนตัวตามกฎหมาย ผลลัพธ์ของแต่ละกรณีขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร พยานหลักฐาน และดุลพินิจของศาล เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำปรึกษากฎหมายเฉพาะกรณี และไม่ใช่การรับประกันผลคดี

คดีอสังหาริมทรัพย์
การจัดระเบียบที่ดินและเตรียมฟ้องขับไล่ จากเอกสารสิทธิสู่การลงพื้นที่จริง
Scroll